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    試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是落實有關部門“房住不炒”和租售并舉的重要手段

    REITs的出現(xiàn)，無疑將搬走壓在開發(fā)企業(yè)肩上“庫存高”與“融資難”這兩座大山，開拓了融資新渠道

    讓“笨重”的房地產(chǎn)企業(yè)“輕”起來，讓“靜止”的房租“動”起來，讓資產(chǎn)“活”起來，是發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化市場的初衷。近日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部在總結(jié)前期工作的基礎上，聯(lián)合發(fā)布了《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》。推進住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，促進住房租賃市場發(fā)展。

    《通知》明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件，主要包括物業(yè)已建成并權屬清晰，工程建設質(zhì)量及安全標準符合相關要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù)；物業(yè)正常運營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等。同時，《通知》明確了優(yōu)先和重點支持領域，包括大中型城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域等，還完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序、加強住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理、要營造良好政策環(huán)境等。

    資產(chǎn)證券化是以基礎資產(chǎn)未來的資金收入為償付保證，通過一系列包裝設計，變成了市場中可以交易的有價證券。住房租賃資產(chǎn)證券化是以住房租賃相關資產(chǎn)為底層資產(chǎn)發(fā)行的有價證券。通俗地說，發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品能夠幫助發(fā)行者提前鎖定收益，防止因租金價格變動等因素帶來損失，而且?guī)椭l(fā)行人提前回收流動性、降低融資成本。

    Wind資訊顯示，2017年中國類REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）市場快速增長，發(fā)行規(guī)模增長顯著。國內(nèi)共發(fā)行16單類REITs產(chǎn)品，發(fā)行總額約380億元，較2016年增長156.10%。據(jù)測算，目前中國房屋租賃市場規(guī)模為1.1萬億元，2025年將增長到2.9萬億元，到2030年將超4萬億元。

    川財證券研究員徐偉平表示，《通知》重點指出要試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），這是落實有關部門“房住不炒”和租售并舉的重要手段。未來一段時間內(nèi)，租賃將逐漸成為我國住房體系重要組成部分。在此過程中，租賃市場規(guī)范化、增量房源供給、租售同權等都將逐一落實，住房租賃REITs也將作為金融支持手段得到長效推動和實施。

    天弘基金子公司——天弘創(chuàng)新資產(chǎn)證券化部發(fā)布的《2017年我國企業(yè)資產(chǎn)證券化市場概況》顯示，2005年到2017年期間，企業(yè)ABS產(chǎn)品共發(fā)行1084單。其中，2017年商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品發(fā)行量占企業(yè)ABS發(fā)行總量的9.80%。

    鵬華基金國際業(yè)務部總經(jīng)理尤柏年認為，我國長期以來的房地產(chǎn)開發(fā)模式，主要是拿地、開發(fā)和銷售（或運營）模式。特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)往往以長期租賃獲取租金形式實現(xiàn)收益，資本沉淀大，開發(fā)商是典型的重資產(chǎn)運營模式。REITs的出現(xiàn)，無疑將搬走壓在開發(fā)企業(yè)肩上“庫存高”與“融資難”這兩座大山，REITs作為除了股權債權基金等融資方式的一種補充，開拓了一種新的融資渠道。開發(fā)商可以等商業(yè)項目運營成熟后，通過出售、分散和打包設立REITs，并在公開市場出售，引入投資人、資產(chǎn)管理人和托管人，從而實現(xiàn)資金快速回籠。當然，房企也可持有部分REITs份額，從而同時享受分紅和物業(yè)升值收益，這將促使房企向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

    尤柏年說，在養(yǎng)老基金投資的大類資產(chǎn)中，股票雖然收益率較高，但短期波動風險大；擁有較低風險的固定收益資產(chǎn)長期收益水平又較低；REITs的收益和風險特征居于二者之間，能給養(yǎng)老保險基金帶來長期穩(wěn)健回報。REITs產(chǎn)品流動性好，公募發(fā)行認購門檻低，且有專業(yè)投資機構管理，可以引導部分民間資金配置在優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)上，增加居民投資渠道，減少對住宅物業(yè)的過度投機。

    “不過，目前發(fā)展住房租賃行業(yè)證券化還要注意幾方面風險。”中誠信證券評估有限公司結(jié)構融資部高級分析師認為，當前市場主要存在資產(chǎn)收益率與市場融資利率水平存在一定差距、上游業(yè)主違約風險、住房租賃資產(chǎn)的權利負擔、運營商道德風險、行業(yè)政策法律合規(guī)風險、租賃期限問題等風險，在后續(xù)發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化過程中要注意防控這些風險。(經(jīng)濟日報記者 周 琳)

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