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     一旦房地產(chǎn)稅方針落地，商場(chǎng)預(yù)期被反轉(zhuǎn)，住所持有環(huán)節(jié)本錢(qián)的上升，將可能成為壓垮房地產(chǎn)泡沫的"最終一根稻草"。

     最近，財(cái)務(wù)部部長(zhǎng)肖捷撰文提出，將依照"立法先行、充沛授權(quán)、分步推動(dòng)"的準(zhǔn)則，推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法和施行，對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住所依照評(píng)價(jià)值征收房地產(chǎn)稅。廣受重視的房地產(chǎn)稅看似"箭在弦上"。可是，筆者以為，短期內(nèi)房地產(chǎn)稅方針落地，除了面對(duì)立法授權(quán)、稅基和稅率確定、全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息共享等妨礙外，決議計(jì)劃者還可能需求應(yīng)對(duì)以下五方面兩難挑選。

     榜首，征收房地產(chǎn)稅與"擴(kuò)展中等收入集體"間的選擇。《我國(guó)家庭金融資產(chǎn)裝備危險(xiǎn)陳述》數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)在我國(guó)家庭金融資產(chǎn)裝備中的比重不斷攀升，2016年達(dá)到了68.8%，其間69.05%鄉(xiāng)鎮(zhèn)家庭僅有1套房產(chǎn)，15.44%家庭有2套房產(chǎn)，僅有3.63%的家庭具有3套及以上房產(chǎn)?？梢?jiàn)，大部分居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)意圖是滿(mǎn)意本身自住需求，僅有1套或2套房產(chǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民構(gòu)成了城市中等收入家庭的主體。若依照上海、重慶試點(diǎn)計(jì)劃中確定較高的免征額，則達(dá)不到構(gòu)建房地產(chǎn)商場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制、拓寬地方稅源的作用;若依照世界較為遍及的廣掩蓋方法征收，房地產(chǎn)稅一旦落地，中等收入家庭不但要承當(dāng)本來(lái)按揭借款，還需求新增新房地產(chǎn)稅擔(dān)負(fù)。明顯，這與十九大陳述屢次提出"擴(kuò)展中等收入集體"的開(kāi)展方向不相符。

     第二，地方政府在房地產(chǎn)稅和土地出讓收入的選擇。從較為老練的商場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)房地產(chǎn)稅占地方政府財(cái)務(wù)收入比重在15%左右，我國(guó)香港物業(yè)稅占特區(qū)政府財(cái)務(wù)收入為5%左右，韓國(guó)占比大約為20%，日本不動(dòng)產(chǎn)稅占地方收入大約為40%。這些國(guó)家或區(qū)域房地產(chǎn)稅均是依照房子評(píng)價(jià)值為根底征收房地產(chǎn)稅，構(gòu)成了一套完善的土地及房子價(jià)值評(píng)價(jià)體系，定時(shí)對(duì)房子估值進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)稅成為政府財(cái)務(wù)收入的重要組成部分。反觀我國(guó)房地產(chǎn)商場(chǎng)，從上海、重慶等試點(diǎn)城市看，2016年上海房產(chǎn)稅收入為171億元，僅占上海稅收收入總額5626.9億元的3%，重慶房產(chǎn)稅收入為56.88億元，占本級(jí)財(cái)務(wù)稅收收入1438.4億元的4%。與此同時(shí)，2016年上海土地出讓收入高達(dá)1578億元，重慶為705億元。房地產(chǎn)稅相對(duì)土地出讓收入可謂是"滄海一粟"。2013年，杭州曾作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍城市之一，并制定了包含針對(duì)增量住所征收、以戶(hù)為單位的免征面積、超支面積累進(jìn)稅率等方針，但最終被緊迫叫停。彼時(shí)反對(duì)聲最大的仍然是房產(chǎn)稅將對(duì)本已十分低迷的房?jī)r(jià)構(gòu)成進(jìn)一步鎮(zhèn)壓，影響土地出讓收入。一旦房地產(chǎn)稅方針在全國(guó)范圍內(nèi)落地，地方政府必須在房地產(chǎn)稅和土地出讓收入之間作出挑選。

     第三，房地產(chǎn)稅落地與短期通脹壓力的選擇。從各國(guó)的長(zhǎng)時(shí)間經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅與操控房?jī)r(jià)并沒(méi)有必定的聯(lián)絡(luò)。可是，就當(dāng)前房地產(chǎn)商場(chǎng)的預(yù)期而言，房地產(chǎn)稅在控房?jī)r(jià)的長(zhǎng)時(shí)間目標(biāo)方面仍然被寄予厚望。特別是空置率較高、投機(jī)空氣較為稠密的區(qū)域，房地產(chǎn)稅方針一旦落地，投資者心態(tài)和商場(chǎng)預(yù)期將發(fā)作改變，不同收入家庭財(cái)富裝備結(jié)構(gòu)將發(fā)作調(diào)整。不動(dòng)產(chǎn)持有本錢(qián)的上升，將可能引發(fā)時(shí)間短的兜售潮。而在曩昔十余年內(nèi)，央行發(fā)行過(guò)剩錢(qián)銀，之所以沒(méi)有引發(fā)通貨膨脹，主要是房地產(chǎn)商場(chǎng)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)錢(qián)銀化進(jìn)程中扮演著最大的"錢(qián)銀蓄水池"人物，房地產(chǎn)稅方針落地導(dǎo)致的時(shí)間短兜售潮，流出的社會(huì)資金將可能進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，過(guò)剩流動(dòng)性將對(duì)通脹構(gòu)成壓力。與此同時(shí)，在沒(méi)有呈現(xiàn)兜售潮的區(qū)域，住所租金的壓力也將由于房地產(chǎn)稅落地而上升?？倸w，房地產(chǎn)稅方針落地，將可能形成較大的短期通脹壓力。

     第四，房地產(chǎn)稅與防止房地產(chǎn)商場(chǎng)"明斯基時(shí)間"的選擇。目前，許多金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人運(yùn)營(yíng)貸、小微企業(yè)貸的抵押物既有住所類(lèi)房產(chǎn)，也有商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)，若房地產(chǎn)稅開(kāi)征形成了部分區(qū)域短期的兜售潮，房?jī)r(jià)的跌落可能影響銀行抵押物的價(jià)值評(píng)價(jià)，由此引發(fā)一系列體系性金融危險(xiǎn)。近期央行行長(zhǎng)周小川關(guān)于"明斯基時(shí)間"的評(píng)論，印證了我國(guó)迸發(fā)體系性金融危險(xiǎn)存在實(shí)際可能性。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控方針要點(diǎn)，全體上需求防止房?jī)r(jià)過(guò)快回落，經(jīng)過(guò)時(shí)間換空間的方法，以居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，逐步消化過(guò)高的房?jī)r(jià)?？墒牵坏┓康禺a(chǎn)稅方針落地，商場(chǎng)預(yù)期被反轉(zhuǎn)，住所持有環(huán)節(jié)本錢(qián)的上升，將可能成為壓垮房地產(chǎn)泡沫的"最終一根稻草"。不掃除呈現(xiàn)以下景象:房地產(chǎn)稅方針全面落地之日，就是房地產(chǎn)商場(chǎng)"明斯基時(shí)間"到來(lái)之時(shí)。

     第五，房地產(chǎn)稅的高交稅本錢(qián)與短期低收益的選擇。房地產(chǎn)稅作為一個(gè)全新的稅種，要在全國(guó)推行并獲得預(yù)期作用，至少有四方面的作業(yè)需求全面推動(dòng):一是全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息共享;二是經(jīng)過(guò)各種渠道對(duì)交稅人進(jìn)行"教育與訓(xùn)練"，讓交稅人充沛了解相關(guān)的法律規(guī)定;三是在不同城市樹(shù)立完善的、可繼續(xù)調(diào)整的"個(gè)人住所評(píng)價(jià)值"體系;四是方針落地后要樹(shù)立房地產(chǎn)稅監(jiān)督機(jī)構(gòu)，樹(shù)立交稅申辯準(zhǔn)則，交稅人有途徑提出異議和申述。以上這些作業(yè)都需求地方政府支付昂揚(yáng)的人力本錢(qián)、時(shí)間本錢(qián)和博弈本錢(qián)。因此，在許多三四線(xiàn)城市，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征本錢(qián)乃至可能高于其收益，這會(huì)按捺地方政府的積極性。假如依照中心有條件區(qū)域"分步推動(dòng)"的準(zhǔn)則，地方政府可能墮入兩難挑選，特別是財(cái)務(wù)困難區(qū)域有拓寬財(cái)源、征收房地產(chǎn)稅的積極性，但房地產(chǎn)稅落地之后將削弱本地房地產(chǎn)商場(chǎng)的吸引力，惡化本地營(yíng)商環(huán)境，進(jìn)一步鎮(zhèn)壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

     不可否認(rèn)，全面征收房地產(chǎn)稅是構(gòu)建房地產(chǎn)商場(chǎng)開(kāi)展長(zhǎng)效機(jī)制的柱石之一，可是房地產(chǎn)稅的落地短期內(nèi)仍然面對(duì)一系列危險(xiǎn)與難題，如何應(yīng)對(duì)這些應(yīng)戰(zhàn)，需求決議計(jì)劃部門(mén)和各級(jí)地方政府作出困難選擇，充沛評(píng)價(jià)房地產(chǎn)稅本錢(qián)、收益和相關(guān)危險(xiǎn)。