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  多年以來，公募REITs在我國遲遲難以取得實質(zhì)性的進展，隨著國家推動建立租購并舉的住房制度，公募REITS或許將在住房租賃領(lǐng)域取得重大突破。近日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

  這是在政府層面首次出臺具體和專項的文件支持資產(chǎn)證券化發(fā)展。在業(yè)內(nèi)人士看來，對長租公寓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)的持有者和運營者來說，將迎來巨大的政策“風(fēng)口”。但是在住房租賃金融化和資本證券化道路上，仍存在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、業(yè)主違約等風(fēng)險，應(yīng)該注意避免跑偏和入坑。

  1 資產(chǎn)證券化快速推進

  對公募REITs來說，《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》以從上而下的方式落實，或?qū)⒌玫娇焖偻七M。

  《通知》指出，住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，引導(dǎo)社會資金參與住房租賃市場建設(shè)，有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，豐富資本市場產(chǎn)品供給等。

  在窩趣創(chuàng)始人兼CEO劉輝看來，目前的長租公寓現(xiàn)狀是，一次性投資十年，最快四年才能回本，回報率是4%-6%,需要很多年才能賺錢。但是資產(chǎn)證券化加速了這個過程，能夠讓十年二十年甚至更久的利潤在今天兌現(xiàn)，這是資產(chǎn)證券化最核心的內(nèi)容。

  資產(chǎn)證券化快速推進背后是近幾年來以長租公寓為主的租賃市場的快速增長。據(jù)鏈家研究院發(fā)布的報告顯示，目前中國房屋租賃市場規(guī)模為1.1萬億元，預(yù)計2025年將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。但是普遍遇到的問題是，短時間內(nèi)難以盈利。而解決的辦法之一就是，降低建設(shè)運營和持有成本。

  這也使得過去幾年，類REITS和ABS（是以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。）呈現(xiàn)快速的增長。據(jù)Wind資訊顯示，2017年中國類REITs市場快速增長，發(fā)行規(guī)模增長顯著。國內(nèi)市場共發(fā)行16單類REITs產(chǎn)品，發(fā)行總額379.67億元，較2016年增長156.10%。而在長租公寓領(lǐng)域，也出現(xiàn)了REITS和ABS案例，諸如魔方、自如成功發(fā)行ABS產(chǎn)品，新派公寓、保利地產(chǎn)、碧桂園等的長租公寓成功發(fā)行類REITs產(chǎn)品。

  租賃市場的快速發(fā)展以及對于融資需求、資金流動、盈利模式等問題的亟須破局，都推動著真正的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品落地。而住房租賃資產(chǎn)證券化文件的發(fā)布，給巨大需求以出口。

  不過距離真正的公募REITs落地仍有一段路要走，包括法律依據(jù)、股值問題、稅收減免、配套融資、靠譜的基金管理人等等。不過劉輝認為，真正的公募REITs在兩三年左右一定會出來。

  2 集體租賃房將獲優(yōu)先

  毫無疑問，隨著資產(chǎn)證券化的進一步推動，住房租賃市場將迎來大的發(fā)展風(fēng)口，但這其中最大的利好莫過于集體租賃住房市場的發(fā)展?！锻ㄖ分赋觯瑑?yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

  眾所周知，為了推動租賃市場的發(fā)展，2017年8月，國土資源部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

  在北京，2017-2021年，將計劃供地1300公頃，建設(shè)50萬套集體租賃住宅。“十三五規(guī)劃”中，上海提出未來供應(yīng)70萬套租賃房的計劃。在廣州，2017-2021年，租賃住房用地計劃供應(yīng)825萬平方米。未來五年，集體租賃住房將成為一二線城市租賃市場主要的供應(yīng)主體。

  事實上，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，這個潛在的巨大市場蛋糕，已經(jīng)有房企率先入場。以北京為例，此前，萬科出資入股了大興一幅集體建設(shè)地塊，主導(dǎo)住房租賃項目的建設(shè)與后期產(chǎn)品運營。還有首創(chuàng)置業(yè)等房企，正有序參與到大興集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項目中來。

  在樂乎城市青年社區(qū)創(chuàng)始人、CEO羅意看來，北京五年50萬套的集體租賃住房的供應(yīng)，雖然還沒有落地細則，但是在如火如荼地展開，且單個地塊并不是很大，一個項目大概有七八百套的供應(yīng)，如果按照50萬套計算，將有600-700個項目，盡管今天資產(chǎn)證券化合規(guī)性還存在問題，但是國家在推動租購并舉國策的時候，頂層設(shè)計一定想得非常清楚。在集體租賃住宅領(lǐng)域，在資產(chǎn)證券化的支持下，如果要真正大規(guī)模實現(xiàn)退出不會有那么多風(fēng)險存在。

  “每個城市集體租賃住房政策的落地速度比我們想象得要快，所有的運營企業(yè)都押注集體建設(shè)用地。”羅意如是說。

  3 資本是蜜糖也是深坑

  《通知》明確發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；二是物業(yè)正常運營，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；三是發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營能力及較強運營管理能力，最近兩年無重大違法違規(guī)行為。

  在安歆公寓創(chuàng)始人兼CEO徐早霞看來，企業(yè)不管是推行ABS還是REITs等其他證券化方式，“不是你想做就能做的，什么叫很好的現(xiàn)金流？意味著收入是健康的。什么叫良好的公司治理？意味著合法合規(guī)納稅、社保一樣都不能少”。“想要獲得資本市場的認可，有一段很長的路要走，一場艱難的仗要打。”

  即便是真正走上了資產(chǎn)證券化道路，也并非萬事大吉。鉑頓國際公寓創(chuàng)始人CEO郝磊認為，“走資產(chǎn)證券化道路要想清楚，如果走了這條路，沒有強大的運營能力，將來會出問題的，這個將來是坑，如果你現(xiàn)在的運營基數(shù)打得好，對客戶體驗、對產(chǎn)品、商家組合做得好，獲客能力強，內(nèi)部成本管控好，就有巨大的能力敢接這個球。”

  資產(chǎn)證券化只是手段，而無論是長租公寓抑或是集體租賃住房，想要取得長足的發(fā)展并得到資本市場的認可，歸根結(jié)底還是產(chǎn)品、服務(wù)與運營要做好。

  在寓居CEO劉斌看來，REITs導(dǎo)入的結(jié)果能實現(xiàn)兩個增值：一是運營的收益，有利潤股東才能分紅;二是REITs資產(chǎn)溢價，這可能是運營方控制不住的，只能錦上添花。

  輝盛國際管理有限公司中國北區(qū)總經(jīng)理潘英培表示，資產(chǎn)證券化不是為了退出而做，而應(yīng)該是為了更長久的、可持續(xù)的經(jīng)營，也就是“賺錢”，必須要想著怎么給股東帶來回報、怎么給市場信心。

        來源：新京報