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萬科“翡翠書院” 資料圖

自北京首個企業(yè)全自持租賃項目萬科“翡翠書院”啟動預租以來，高昂的租金頗受爭議。對于“10年180萬元會有人租嗎？租給誰？”萬科方面給出了答案。

5月13日，萬科方面透露的數據顯示，翡翠書院首推兩幢樓共計48套實現(xiàn)意向滿租，后續(xù)又加推一幢，總計72套房源。截至5月13日，最終達成首次試水超過80%的綜合出租率。

北京首個企業(yè)自持租賃項目出租率超80%

今年4月，萬科全自持的租賃住房項目“翡翠書院”公布出租方案，其中90平方米精裝三居室月租金1.5萬元，按照自持地塊單次租期最長十年計算，需一次性付清180萬元租金，這在業(yè)內引發(fā)了不小的爭議。

有不少聲音都表示，翡翠書院“租金追及房價”以及認為是“天價租金”。

5月7日，人民日報撰文指出，房子是用來住的，不是用來炒的。新房、二手房如此，租房市場也是如此。發(fā)展租賃市場，本義在于補上短板、“租購并舉”，絕非為炒作者提供轉場空間。

不過，文章指出，高端租賃住房的出現(xiàn)對市場非但無甚壞處，反倒十分必要。過去房價再怎么走高、人們仍不愿租房，很大程度上就是因為租住體驗差、經常被攆來攆去。萬科把租賃住宅做得“高大上”，還能長租10年之久，或正是提升了供給品質、撬動了租房意愿。

按照萬科方面給出的數據，首批房源的出租率超過80%，愿意為了高品質生活而一次性支付十年租金的家庭型長租客戶確實存在。

去年4月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會以及北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會聯(lián)合發(fā)布的《關于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，通知第五條指出，“企業(yè)自持商品住房租賃活動實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協(xié)商確定”。

對此，萬科翡翠書院此前給出的租金方案為：90平方米三居室的月租金為1.5萬~1.8萬元，180平方米以上的復式四居產品月租金為3萬~4萬元。

萬科方面稱，這極大地鼓勵了企業(yè)用自主創(chuàng)新的方式來實現(xiàn)全自持地塊的解題。北京萬科從市場需求調研中定向研發(fā)的翡翠書院，是市場從來沒有過的租賃創(chuàng)新。

租戶多為高凈值、事業(yè)穩(wěn)定人群

來自鏈家研究院的數據顯示，在實現(xiàn)了租購并舉的發(fā)達國家，租房率都高達35%以上，而我國當下的租房率數據僅為21%。

一份面向海淀中關村高新技術產業(yè)人群的租房需求調研顯示，區(qū)域客戶群中，當前未能滿足的家庭主流租房需求包括：至少要有3～4個臥室滿足一家老小的改善型需求；租賃房源安全穩(wěn)定有長期居住保障，不必年年搬家；能夠實現(xiàn)職住平衡；房屋所在社區(qū)生活便利、有社群感，圖書館、教育、社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老等生活公共配套齊全。

對此，翡翠書院項目負責人表示，項目針對的客群比較有針對性，主要是面向一些金融領域、高學歷、高新科技產業(yè)以及高管人群，高知、高凈值、事業(yè)穩(wěn)定是普遍特質。

據悉，翡翠書院的首批租戶中，包括經緯中國的董事總經理兼投資人錢坤、幻騰智能創(chuàng)始人王昊、36氪CEO馮大剛等。

在萬科做的一份租戶調查中可以看到，選擇租住的客戶多為注重生活品質、對區(qū)域有依賴感、考慮自身現(xiàn)金流分配等方面。

王昊稱，“同等支出的情況下，享受到的生活品質是完全不同的啊。我請銀行的朋友算了一筆賬，以翡翠書院的90平，10年180萬租金為例，項目周邊新房在售單價8萬+，首付200多萬，月供約2萬7，25年按揭下來總成本要1700多萬。按現(xiàn)在的方案我能享受到高品質的生活，卻不用占用我很多現(xiàn)金流，七十年慢慢租，挺好啊。”

在錢坤看來，一般住宅的租金是浮動的，而翡翠書院這十年是鎖定房租的。作為家庭租賃，可以比較放心的長住。

萬科相關人士指出，當前翡翠書院主要有三種租期方案，分別為3年、5年、10年。大部分租戶選擇了10年的租期，首批租戶中僅有5戶選擇3年及5年。首批租戶先交納20%的定金作為合同履行的前提，在入住時再支付剩余的80%租金。

此前，有媒體報道稱“萬科會把產權讓與第7個10年租房的人，即租70年后可獲產權”一事，北京萬科內部人士解釋稱，按照目前政府部門對全自持地塊的相關規(guī)定，并不能將產權分割給租房者，因此這是誤讀。

上述萬科人士表示，萬科將嚴格遵守政府部門對全自持地塊的相關規(guī)定，以客戶利益為先，對70年后項目權益歸屬做符合政策規(guī)定、市場需求的安排。目前，萬科不承諾70年后權益。