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  導(dǎo)讀

  回想濟南全運村，也是綠城首個全運村項目，西安全運村項目總經(jīng)理高曉東印象很深刻，最難之處在于這是一個時間非常緊迫的項目，前后就19個月時間，108個戶型、 2334套房子全精裝修正常是做不出來的，只能沒日沒夜地做。

  日前，“2022年第19屆亞運會亞運村開發(fā)建設(shè)單位征集中選結(jié)果通報會”在杭州錢江新城華成大廈召開，公布了參與杭州亞運村建設(shè)的三家開發(fā)商：綠城、萬科、華潤。

  不過，此次綠城、萬科、華潤入圍的結(jié)果還將公示一段時間。也就是說，嚴格意義上杭州亞運村花落誰家尚未最終定音。

  上述三家房企中，綠城與華潤對體育賽事的運動場館、住宅、商業(yè)等配套設(shè)施建設(shè)均有涉足，比如，從濟南、沈陽、天津，到即將在2021年舉辦的西安全運會，綠城全程參與了最近四屆的全運村建設(shè)。而近年來，萬科作為“城市配套服務(wù)商”的價值也日益凸顯。

  毫無疑問，一場超大型的體育盛事成功舉辦，會對一座城市的經(jīng)濟、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展都起到極大的推動作用，開發(fā)商、地方政府和居民都將從中獲益，形成“多贏”的局面。

  然而，“運動會造城”也需要防止“廢城”、“鬼城”的出現(xiàn)，這不僅考驗地方政府平衡能力與戰(zhàn)略眼光，更考驗相關(guān)房產(chǎn)商的開發(fā)、長期運營能力與社會責任。

  濟南全運村：24小時趕工

  回想濟南全運村，也是綠城首個全運村項目，西安全運村項目總經(jīng)理高曉東印象很深刻，最難之處在于這是一個時間非常緊迫的項目，前后就19個月時間，108個戶型、 2334套房子全精裝修正常是做不出來的，只能沒日沒夜地做。

  另外，開發(fā)商還必須承擔賽事和運營服務(wù)。最后，綠城的確在19個月完成了土方、基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)，精裝修、景觀。

  高曉東透露了一個細節(jié)，“濟南全運村的場地非常復(fù)雜，西邊跟東邊兩個場地有12米高差，相當于一個懸崖峭壁的土方就這么下來。于是綠城把高的土方挖掉一部分， 把下面再填上去以后再把它夯實。夯完以后，這個地下室還做不平，高的部分做一層地下室，低的部分用三層地下室去做平，到最后做出來是一個平臺。2008年10月28號，我們?nèi)窟M行裝修進程。總共施工花了19個月，土方、基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)，精裝修、景觀全部趕出來。”

  另一個難關(guān)是精裝修。高曉東坦言，2008年那個時候做精裝修，對綠城來講，經(jīng)驗不是非常足。濟南全運村有108個戶型，評審這108個戶型就耗費了七天七夜時間，今年已經(jīng)70高齡的綠城精裝修大神級人物——謝鮑森，被請到濟南去，和海爾集團談過程中一邊談合作，一邊在做規(guī)劃，整個場地的規(guī)劃都開始在搶，“那時候老謝工陪著我七天七夜，他背不好，那時候六十幾歲，他是不能長久坐。七天七夜做下來以后，老謝工后來跟我講，他說：高總啊你這樣弄下去，我這條老命要扔到你們濟南了，回不到杭州的。”高曉東回憶道。

  綠城集團對第一個全運村項目的支持力之大，從團隊人員可見一斑。濟南全運村一個公司的人員，120號人，到2009年在交付之前，集團派了將近80號人來支援我們，整個公司就將近200號人。這差不多抵得上半個濱江房產(chǎn)一個公司的人，那個時候濱江房產(chǎn)的人估計也就是三四百人。 2009年的5月1號開始，公司發(fā)了一個紅頭文件，取消所有員工的探親，取消所有員工周六周日的休息。從5月1號開始，全員晚上工作到00:59，一點鐘到了，下班。第二天早上8點鐘必須上班。

  晚上干什么？十點鐘之前，在工地上。十點鐘到11點鐘，這一個小時是給各個施工單位開會，安排明天的工作，交底會，每項工作都交得很清楚，因為這個是大兵團作戰(zhàn)，我們那時候最多的人是8000多號人。8000多個工人沒有一個有序的組織，肯定是一盤散沙。景觀、外墻外立面施工、里面的內(nèi)裝修施工，三大作業(yè)工種全部都是交叉，需要我們的工程師給施工單位要交代得很清楚，誰讓誰干什么。

  值得一提的是，綠城在運營管理上將開源節(jié)流放在了首位。濟南全運村所有賽事期間的家具、用品，都是從2008年北京奧運村打包買過來的。綠城派了14輛卡車，從北京把這些物資運過來。在濟南找倉庫把這些東西全部在倉庫里面放好。一方面，北京奧運村的家具均為E0級環(huán)保標準；另一方面，綠城也非常擔心現(xiàn)做家具，可能就會有問題，正好奧運村的物資在拍賣，就順理成章地買過來了。

  濟南全運村對濟南的影響有兩方面：一方面是對城市的一種更新和改造。濟南全運村原址是孟家莊、李家溝兩個村；第二個方面，就是綠城將產(chǎn)品帶到了濟南，從規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計，到景觀設(shè)計，濟南老百姓以前是沒看到過類似產(chǎn)品的?？梢哉f綠城把他們原來的想象力一下子就推翻掉，原來住宅小區(qū)可以這樣做的。后來萬科來了，中海來了，龍湖來了，恒大來了，濟南整體建筑標準也上了一個臺階。

  沈陽全運村：資金瓶頸

  濟南全運村給綠城在體育賽事項目上面奠定了一個良好的口碑基礎(chǔ)。順理成章地，綠城接下了沈陽第12屆全運會、天津第13屆全運會、西安第14屆全運會，并逐漸作為綠城新業(yè)務(wù)板塊的一個方向。

  如果說濟南全運村最大難度是趕時間，那么沈陽全運村便面臨資金鏈問題。2012年3月31號，綠城集團一季度的總結(jié)會上透露沈陽全運村整體情況不是很樂觀，當時綠城派駐沈陽的團隊是北京御園的團隊，這支團隊是做精細的低密度開發(fā)豪宅的，實際上一下子做這種大兵團作戰(zhàn)的項目組織起來有一些難度。后來高曉東去沈陽全運村支援了17個月，任職沈陽全運村執(zhí)行總經(jīng)理。2012年之時，也是綠城集團面臨發(fā)展瓶頸階段。

  綠城打造全運村的現(xiàn)金流模式有其特殊之處。此前濟南全運村由綠城與海爾集團合作，濟南全運村由海爾集團持有55％的股份，綠城持有45％的股份，但是綠城操盤。2008年，綠城資金鏈受金融危機影響陷入困境，那時候要綠城拿出幾個億是很痛苦的事情。彼時海爾集團給予了資金支持。

  當年5、6月份，原綠城濟南全運村團隊人員陸陸續(xù)續(xù)都到了沈陽。參加過濟南全運村建設(shè)的老班底有80%的人全部趕到沈陽來支援，當時宋衛(wèi)平直接說這個項目是一號工程，所有的資源往這個一號工程傾斜，包括人、資金。不過，2012年的時候綠城資金很緊張。

  開發(fā)資金緊張，銷售情況也不理想。2012年的時候，沈陽的庫存量去化周期是40多個月，這給沈陽全運村銷售帶來巨大壓力，也是綠城沈陽全運村盈利乏力的主要原因。

  做沈陽全運村的時候，綠城刻意把南方的一些產(chǎn)品做得更加適合北方，如根據(jù)北方人的生活習(xí)慣封了陽臺。

  不過，在戶型方面，綠城卻顯得經(jīng)驗不足，沒有考慮到南北方的區(qū)別，按照南方習(xí)慣把大戶型放兩邊，小戶型放中間。但在沈陽，人們買房子首先買中間，保溫效果好。后來，綠城團隊想到在保溫建材上做出相應(yīng)的彌補。比如貼了十公分厚的苯板。以上種種，提高了綠城沈陽亞運村的成本。

  其實，當時沈陽市場的售價與綠城的成本出現(xiàn)了倒掛的情況，沈陽那時候的房價才5800元／平方米，而綠城的成本卻高達7000多元／平方米。21世紀經(jīng)濟報道記者從可靠渠道獲悉，沈陽全運村濱水商業(yè)至今招商都招不滿。

  據(jù)透露，整個沈陽全運村的投資，大約有26億元左右，投進去以后，綠城隨之開始承受漫長的無回報周期。

  吃一塹長一智。接下來，綠城又拿下了天津全運村，并選擇了與融創(chuàng)合作。再后來的西安全運村，高曉東仍然擔任總經(jīng)理。他在綠城工作十年時間，參與了前面的這兩屆全運村，也想把自己的這些經(jīng)驗，包括過程中的這些教訓(xùn)能夠很好地在西安全城把它作為教訓(xùn)，能夠把它避免掉，一些經(jīng)驗?zāi)軌虻玫絺鞒小?/span>

  西安全運村：輻射西北

  有了前面三屆全運村的鋪墊，西安全運村項目是從2017年5月開始啟動的。隨著整個西安市奧體中心落戶到國際港務(wù)區(qū)，西安市開了一個協(xié)調(diào)會，給了全運村1000畝的用地，由國際港務(wù)區(qū)下屬全資子公司陸港集團來建設(shè)。

  據(jù)西安綠城港誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理陸明介紹，當時陸港集團也沒這方面的經(jīng)驗，是在考察天津全運村、沈陽全運村、濟南全運村之后，決定與綠城合作。

  最終總用地是1034畝的西安全運村確定了兩家股東——綠城與陸港集團，這一次，綠城占51%的股權(quán)，陸港集團占49%。

  有了上述三屆全運村的經(jīng)驗，綠城在運作西安全運村時更加成竹在胸。“我們現(xiàn)在應(yīng)該說拿到手是700畝左右的土地，今年六七月份，可能還會供給我們?nèi)俣喈€的土地。從目前來講，我們整個規(guī)劃設(shè)計，整個全運村的大規(guī)劃都已經(jīng)完成。今年5月份，首開地塊35萬平方米。”高曉東透露，項目公司整個2018年的計劃是116萬平方米的總開工量，就是要把全運會期間三個村要投入使用的部分全部開工；計劃到2020年年底，工程完工；2021年上半年過了春節(jié)以后試運行，因為每個全運村都要經(jīng)過這么一個試運行的過程，加上試入住，這個過程中可能還有一些驗收整改繼續(xù)完善的工作。

  陸港文體公司總經(jīng)理張相瑜也透露，項目一期的300多畝，去年已經(jīng)開工；二期的300畝用地，今年年前也已經(jīng)拍到了，隨后雙方成立了合資公司，實際上已經(jīng)進入實質(zhì)性的運營項目的推進過程中，包括后期還有一些地，總共一千畝地基本上今年內(nèi)全部都解決。

  作為一個十三朝的古都，西安歷史文化的積淀非常深厚的城市。實際上，它的整個旅游業(yè)的發(fā)展還是有一些瓶頸，包括城市接待能力。為此西安在去年11月份，出臺了支持旅游業(yè)發(fā)展的一個政府規(guī)劃：2018年要全面開工建設(shè)30個五星級酒店，來承載整個西安的旅游市場的發(fā)展。

  從旅客人數(shù)上來看，西安每年的數(shù)量跟杭州是差不多的，但是它的旅游收入只有杭州的1/2。這表明，一個外地游客到西安來了以后，做不到充分消費。而杭州將西湖邊門票全取消，該做法雖然減少了門票收入，卻大大促進了旅游業(yè)周邊消費，總體旅游收入不降反升。

  因此西安也有意效仿杭州理念。比如今年春節(jié)期間，西安做了一個主題活動，就是西安年最中國，它帶來的游客數(shù)量是1226萬人。不僅推動經(jīng)濟發(fā)展，也大大提升了西安人民的自豪感、自信心。綠城也想乘城市發(fā)展的東風，將西安全運村打造為標桿產(chǎn)品，配合西安相關(guān)發(fā)展戰(zhàn)略。

  據(jù)透露，相比前面三屆全運會，綠城除了西安全運村建設(shè)之外，還會配套做一個五星級的酒店；承擔了整個區(qū)塊里面灞河8.6公里河岸線的改造，把綠城在千島湖的珍珠廣場、在桐廬在建德富春江改造的經(jīng)驗引到灞河來，包括整個全運湖改造工程，整體的一個景觀提升工程。綠城承諾在2019年的5月1號，將一期工程做完，用以配合2019年的“一帶一路”峰會。

  西安全運村的選址與濟南全運村有異曲同工之妙，都是在新新區(qū)。首先，西安目前的市場情況應(yīng)該非常好，整個目前的市場的一個去化周期，基本上在十個月到10.5個月左右；其次，國際港務(wù)區(qū)接下來可能要跟浐灞生態(tài)區(qū)合并，全運村所在區(qū)域，正好是以后大西安的東西中三條軸線里面的東邊軸線。

  整個浐灞區(qū)域擁有完美的自然環(huán)境資源，這個區(qū)域14點幾平方公里基本上目前建設(shè)留白也比較多，目前綠城負責西安全運村住宅部分，華潤負責給政府代建場館，萬科負責在這個區(qū)域里面做一個綜合體，未來這個項目將對整個西安國際港務(wù)區(qū)有一個整體的帶動。

  此外，去年全國整體樓市經(jīng)歷一輪上漲。來自第三方機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，西安房價去年從7000多元／平方米漲到今年2月份1.1萬元左右／平方米，這也給品質(zhì)房企打好了一個經(jīng)濟基礎(chǔ)。在這么一個大背景下，再加上綠城目前整個運營穩(wěn)健，可謂具備天時地利人和。

  業(yè)內(nèi)人士分析，西安整個城市將會迎來一輪大的發(fā)展機遇期。此前，綠城管理層也多次對外透露，西安將成為綠城投資的一個重點城市。記者從可靠信源渠道獲悉，綠城管理層通過多次對西安的調(diào)研，明確了一個方向，在西安的發(fā)展要做好十年左右的一個戰(zhàn)略發(fā)展考慮。以目前的西安全運村以及綠城收購的項目為基礎(chǔ)，進行各方面資源的儲備，特別是能源的儲備。

  目前在西安，綠城有兩個項目，有可能到了明年就有八個項目，同時還會輻射到西北五省區(qū)。西北五省區(qū)里面，烏魯木齊有項目在做，蘭州、西寧、銀川這幾個城市因為中西部地區(qū)的發(fā)展契機，也備受綠城關(guān)注。綠城正在借助西安全運村項目，為后期在西安市場的一個全面發(fā)展、輻射西北五省區(qū)做好資源的儲備，包括土地、人才、資金等。

         來源：21世紀經(jīng)濟報道