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　　5月8日，第十五屆（2018）中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)年會(huì)評(píng)審會(huì)在北京召開(kāi)。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)邀請(qǐng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳耀、國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心跨國(guó)公司研究室主任李志能、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資所副研究員任榮榮、虎杰投資機(jī)構(gòu)首席分析員張寅、北京市科委專家姜勇、北京睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬等專家共濟(jì)一堂，分析了當(dāng)下房地產(chǎn)的市場(chǎng)趨勢(shì)，房企在本輪周期內(nèi)的機(jī)遇挑戰(zhàn)以及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等。

　　本文據(jù)現(xiàn)場(chǎng)嘉賓發(fā)言整理。

　　關(guān)于市場(chǎng)

　　郝炬：我從藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)來(lái)分析一下房地產(chǎn)形勢(shì)。過(guò)去一年，房地產(chǎn)的發(fā)展有這樣幾個(gè)特點(diǎn)。

　　第一，2017年整體行業(yè)增長(zhǎng)不大的情況下，龍頭企業(yè)的增長(zhǎng)非常明顯，2017年房地產(chǎn)銷售額是13萬(wàn)億元，增長(zhǎng)大概是13.7%，但是前53家企業(yè)的銷售額平均增長(zhǎng)是53%，好一點(diǎn)的企業(yè)超過(guò)100%。意味著在2017年這些企業(yè)都是在做存量整合，也就是在2016年到2017年的時(shí)候收購(gòu)兼并，尤其在項(xiàng)目的收購(gòu)兼并方面體現(xiàn)得比較充分，頭部企業(yè)聚焦，整個(gè)行業(yè)處于集中度加速整合階段。

　　第二，區(qū)域板塊輪動(dòng)。從行業(yè)發(fā)展來(lái)講，2016年最早發(fā)力的是北京、上海等一線城市，然后是東部區(qū)域的一些二線城市，像杭州、廈門、南京這樣的區(qū)域，到2017年，像合肥、武漢、重慶、成都、西安等城市增長(zhǎng)迅速，幾乎無(wú)房可賣。

　　第三、從房地產(chǎn)上市公司來(lái)講，我預(yù)計(jì)今年會(huì)是比較好的一年，而且有可能是歷史上最好的一年。銷售額、利潤(rùn)和凈資產(chǎn)收益率提升都很明顯。

　　我們現(xiàn)在看到的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，這一輪企業(yè)放大了財(cái)務(wù)杠桿，而周轉(zhuǎn)率沒(méi)有特別高的突破。意味著這輪的增長(zhǎng)是總資產(chǎn)大規(guī)模增長(zhǎng)帶來(lái)的。

　　張寅：1-4月房地產(chǎn)境外融資是233億美元，同比上漲107%，1-4月房地產(chǎn)從信托渠道獲得融資額是1892億元，同比增長(zhǎng)200%，也是歷史最高的。

　　為什么銷售額增長(zhǎng)并不大，融資額增長(zhǎng)這么大？房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)]有變，還是拼規(guī)模，所以敢拿高價(jià)地，還敢拿任何可以融到的錢。

　　從稅收的角度看，一季度契稅收入增長(zhǎng)17.8%，契稅是依據(jù)合同來(lái)的，也就是說(shuō)銷售沒(méi)有問(wèn)題。但有一個(gè)下降很有意思，耕地占用稅那部分下降，通俗地說(shuō)存量地是在減少的，相對(duì)應(yīng)前四個(gè)月，50個(gè)主要城市土地收入增長(zhǎng)了48.8%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市每月的房?jī)r(jià)變化情況，從2005年開(kāi)始的，一共是四個(gè)周期，這一個(gè)周期很有意思，已經(jīng)調(diào)整了一年了，漲幅不大，但是上漲城市數(shù)量一直在高位，真是穩(wěn)定，確實(shí)有三四線城市跟進(jìn)了。

　　關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇

　　任榮榮：我主要對(duì)當(dāng)前形勢(shì)和市場(chǎng)中長(zhǎng)期走勢(shì)做一個(gè)分析。

　　這輪周期跟之前的表現(xiàn)特別不一樣，市場(chǎng)始終在高位調(diào)整，我覺(jué)得有兩個(gè)特別重要的因素一定不能忽視：第一，這輪周期，市場(chǎng)一直在高位調(diào)整的重要原因是棚改的貨幣化安置，這個(gè)影響特別大，像杭州、南京在內(nèi)的一些熱點(diǎn)二線城市，尤其大量的三四線城市。部分中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，在商品房的需求里面大概有80%都是來(lái)自于這種，其實(shí)自發(fā)的需求并不大，如果按照自發(fā)的需求來(lái)看，其實(shí)這個(gè)周期已經(jīng)往下走。這其實(shí)也影響著未來(lái)短周期調(diào)整的市場(chǎng)表現(xiàn)，給地方政府短期內(nèi)帶來(lái)了很大的債務(wù)壓力，如果中央政府對(duì)這一輪地方債的風(fēng)險(xiǎn)管控力度保持不變的話，我覺(jué)得棚改的貨幣安置繼續(xù)大規(guī)模推行下去的難度就非常大。

　　第二，這一輪的短周期調(diào)整有一個(gè)特點(diǎn)，雖然價(jià)格是在高位調(diào)整，但是建設(shè)、施工等實(shí)物量建設(shè)指標(biāo)，始終在一個(gè)比較低的水平，與房?jī)r(jià)高位調(diào)整表現(xiàn)唯一對(duì)應(yīng)的比較高的指標(biāo)就是土地收入和地價(jià)的上漲。一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超過(guò)了10%，這是近期很高的一個(gè)水平，其實(shí)這里面主要是受土地價(jià)格上漲、土地購(gòu)置費(fèi)因素的影響，如果把這個(gè)因素拋開(kāi)之后，實(shí)際投資增速并沒(méi)有想象的那么高，而且一季度把購(gòu)置費(fèi)拆除，我們單看建安投資是負(fù)增長(zhǎng)了，這是這輪周期特別有意思的一個(gè)現(xiàn)象。這也意味著這輪周期，價(jià)格始終在高位調(diào)整，但是一旦沒(méi)有棚改這一因素的話，市場(chǎng)波動(dòng)很可能要超出前面幾個(gè)周期。

　　從中長(zhǎng)期來(lái)看，我覺(jué)得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的確已經(jīng)進(jìn)入了階段性調(diào)整，這也對(duì)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提出客觀要求。我主要是從三個(gè)方面來(lái)看的：

　　第一，現(xiàn)在住房市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)總量充裕，結(jié)構(gòu)性失衡的階段。不管是我們的人均住房面積還是住房套戶比都達(dá)到了同等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平國(guó)家挺高的一個(gè)水平，最起碼比日本同等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的時(shí)候人均住房面積都要高很多，總量的確是很充裕的。中國(guó)幅員遼闊的特點(diǎn)，決定了在這個(gè)基礎(chǔ)上地域的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題還是存在的，所以這對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，可能在他的戰(zhàn)略里，這種區(qū)域性特別重要。我們對(duì)美國(guó)、日本幾大都市帶和都市圈房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程做了一個(gè)規(guī)律性的分析，美國(guó)的洛杉磯、紐約、芝加哥三大城市帶，日本東京、大阪、名古屋三大都市圈，包括地域輻射范圍以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)，分析結(jié)果顯示，一個(gè)大的城市群，可以大致分為核心城市、中心地區(qū)和外圍地區(qū)三塊，核心城市對(duì)中心地區(qū)的輻射范圍大概是我們現(xiàn)在說(shuō)的高鐵半小時(shí)圈的范圍，這樣的區(qū)域具有密切的通勤流，會(huì)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的一體化。外圍地區(qū)我們大體算了一下可能是中心城市高鐵一小時(shí)圈的輻射范圍，外圍地區(qū)其實(shí)主要承載了第二居所或者是休閑度假居所的需求，所以未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展要從不同的圈層結(jié)構(gòu)找出住房市場(chǎng)的需求特點(diǎn)。

　　第二，回顧我們國(guó)家房地產(chǎn)住房的發(fā)展歷程，有一個(gè)重要的現(xiàn)象就是房屋新開(kāi)工面積和竣工面積的峰值在2013年就已經(jīng)出現(xiàn)了，以后這幾年雖然這些建設(shè)指標(biāo)在波動(dòng)，但是峰值始終沒(méi)有超過(guò)2013年，可能意味著我們住房的建設(shè)量的確已經(jīng)出現(xiàn)了高峰，未來(lái)的市場(chǎng)再走這種總量擴(kuò)大的模式，可行性有多大？或者風(fēng)險(xiǎn)性有多高？這是需要特別考慮的一個(gè)因素。

　　建設(shè)的峰值出現(xiàn)之后，市場(chǎng)從增量向增存并舉轉(zhuǎn)變。企業(yè)定位城市中心改造可能是一個(gè)很大的戰(zhàn)略，特別是現(xiàn)在提城市有機(jī)更新的概念，房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要存量的有機(jī)更新，包括社區(qū)各方面的一些改造，這對(duì)企業(yè)的轉(zhuǎn)型提出了一個(gè)很重要的要求。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也能看到，當(dāng)住房建設(shè)量峰值出現(xiàn)的時(shí)候，單純的建筑業(yè)增加值對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)就沒(méi)有那么高了，但是房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)的增加值是一直增加的，所謂的房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)包括社區(qū)物業(yè)管理、資產(chǎn)管理以及經(jīng)紀(jì)服務(wù)，占比在提高，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也在提高，我覺(jué)得我們未來(lái)的政策可能會(huì)慢慢由房地產(chǎn)建設(shè)向服務(wù)管理傾斜，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這方面也面臨一些轉(zhuǎn)型需要。

　　第三，從人口結(jié)構(gòu)看住房需求的中長(zhǎng)期變化。我覺(jué)得最近這三年，商品房銷售面積一直在增加，增加的無(wú)非是剛才所說(shuō)的棚改貨幣化安置產(chǎn)生的拆遷需求，其實(shí)真正的自發(fā)的需求這兩年應(yīng)該是變化不大或者是略微有所減小。

　　我們都知道25到44歲這個(gè)年齡段群體是所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)的人口紅利，我們從中長(zhǎng)期來(lái)看，25到44歲這個(gè)年齡段的人口，規(guī)模峰值大概是在2020年前后，2020年之后這個(gè)規(guī)模在減少，意味著這個(gè)市場(chǎng)自發(fā)的不管是剛需還是改善需求，動(dòng)力是不太足的，未來(lái)如果再支撐像現(xiàn)在這么大規(guī)模的需求量或者銷售額就得靠拆遷，但是我不知道這種拆遷還能持續(xù)多久。

　　我們說(shuō)現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)字出來(lái)的城鎮(zhèn)化率是58.5%，但很多人從農(nóng)村人口結(jié)構(gòu)看認(rèn)為真實(shí)的城鎮(zhèn)化率可能已經(jīng)是68.5%了。如果是這樣的話未來(lái)我們城鎮(zhèn)化動(dòng)力在哪兒？這是我沒(méi)有太想清楚的地方。大家都認(rèn)為城鎮(zhèn)化是支撐未來(lái)住房需求的一個(gè)很重要的因素。目前這個(gè)因素也面臨著一些不確定性，是需要這個(gè)行業(yè)和企業(yè)來(lái)考慮的。

　　汪利娜：這輪房地產(chǎn)調(diào)控采取了差別化的調(diào)控措施，所以房地產(chǎn)價(jià)格也好，投資也好還都保持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　雖然說(shuō)中國(guó)的人口紅利和住房制度改革紅利在逐漸消失，但還有二次人口紅利的問(wèn)題，政府鼓勵(lì)老百姓擁有財(cái)產(chǎn)性收入，其中最大的財(cái)富就是房產(chǎn)，從人口紅利來(lái)講，我覺(jué)得沒(méi)有完。

　　我個(gè)人覺(jué)得現(xiàn)在城市化最大障礙有三：一是戶籍制度改革滯后。嚴(yán)格的戶籍管制，其結(jié)果很可能會(huì)形成特大城市趕人，中大城市搶人，小城市留不住人的格局，特別是西部偏遠(yuǎn)的小城鎮(zhèn)。二是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展是行政化主導(dǎo)還是市場(chǎng)主導(dǎo)。江浙城鎮(zhèn)化的經(jīng)驗(yàn)看，主要是靠市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的，中央給江浙的財(cái)政扶持最少，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)為什么能很快把農(nóng)村人口集聚過(guò)來(lái)？農(nóng)民進(jìn)了廠之后能得到培訓(xùn)，能有穩(wěn)定的工作，自然成了城里人，住房問(wèn)題也得到了解決。關(guān)鍵是機(jī)制的問(wèn)題，有產(chǎn)業(yè)的支撐才能帶來(lái)人口的聚集和城鄉(xiāng)的發(fā)展。三是城鄉(xiāng)二元土地的問(wèn)題。農(nóng)村土地不能進(jìn)城（只能被征收）、城市資本不能下鄉(xiāng)。現(xiàn)在雖然在住房供給當(dāng)中允許集體建設(shè)用地參加租賃房的供給，但是也只是讓農(nóng)民建租賃房，還是不允許城市的資本下鄉(xiāng)，有土地也引不來(lái)金鳳凰。顯然簡(jiǎn)單靠政府行政化，不解決土地制度這個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是城鄉(xiāng)進(jìn)化或者城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的速度很慢，另外會(huì)加劇土地資源的錯(cuò)配。

　　今年4月27日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了信貸、股市、債市、房地產(chǎn)、匯市，“五大市場(chǎng)”健康發(fā)展，實(shí)際上總基調(diào)還是要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，守住風(fēng)險(xiǎn)底線。這個(gè)問(wèn)題之所以重要，（是因?yàn)椋┲苯佑绊懙椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)的融資問(wèn)題，一個(gè)是融資可得性問(wèn)題，還有資金的成本問(wèn)題。目前中國(guó)總債務(wù)處在歷史的高點(diǎn)，總債務(wù)是GDP的256%，特別是這兩年居民加杠桿加得特別快。雖然企業(yè)債務(wù)下來(lái)了，降了1%，但是由于居民加杠桿增長(zhǎng)得特別快，占到了整個(gè)GDP45%，增長(zhǎng)之快，且交易不透明，這里不免會(huì)隱藏了很多風(fēng)險(xiǎn)。

　　在這種情況下，中央提出的三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，第一就是金融風(fēng)險(xiǎn)，我覺(jué)得以前房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)來(lái)源于貨幣超發(fā)。從2008年到2012年，貨幣發(fā)行量是50萬(wàn)億元，從2013年到2017年是70萬(wàn)億元，9年貨幣投放120萬(wàn)億元，貨幣供給增長(zhǎng)了3倍，房?jī)r(jià)翻了好幾翻，想讓漲到10萬(wàn)元一平方米的北京房?jī)r(jià)跌回到6萬(wàn)元是不可能的，現(xiàn)在靠貨幣超發(fā)刺激資產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的機(jī)制要受到限制，當(dāng)然不會(huì)馬上斷流，房?jī)r(jià)需要保持穩(wěn)定，所以北京干脆冷凍了，另外一方面，現(xiàn)在金融提出去各種杠桿，去通道，貨幣供給收緊，但資產(chǎn)膨脹的資金來(lái)源就沒(méi)有了，會(huì)慢慢地消腫。

　　如果政策執(zhí)行到位的話，很多非標(biāo)的融資渠道就行不通了。融資可得性會(huì)受限，資金成本會(huì)上升，個(gè)貸已經(jīng)上浮10%，企業(yè)融資成本如果也上來(lái)的話，怎么消化？一個(gè)是房?jī)r(jià)上漲，一個(gè)是供給量下降，這會(huì)影響到未來(lái)也就是2019、2020年的住房供給和房?jī)r(jià)。

　　我對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然并不悲觀，但是房地產(chǎn)企業(yè)還是應(yīng)該非常審慎應(yīng)對(duì)這次政策基調(diào)的調(diào)整，包括房子只住不炒和現(xiàn)在整個(gè)金融政策的收緊都是需要企業(yè)認(rèn)真對(duì)待的一個(gè)問(wèn)題。

　　關(guān)于區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略

　　陳耀：我研究區(qū)域，實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)的主要還是區(qū)域經(jīng)濟(jì)。我查了一下最近均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上的城市，現(xiàn)在大概有11個(gè)，這11個(gè)基本上都是在東部發(fā)達(dá)地區(qū)，而且東部絕大部分是在長(zhǎng)江以南，這個(gè)格局跟我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局是完全正相關(guān)的。

　　我覺(jué)得十九大以后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，要把握區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走勢(shì)，同時(shí)要認(rèn)清國(guó)家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的新方向和重點(diǎn)。從區(qū)域這個(gè)層面來(lái)看，最主要的戰(zhàn)略就是協(xié)調(diào)發(fā)展，過(guò)去講均衡，現(xiàn)在講協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)發(fā)展的協(xié)調(diào)方向重點(diǎn)在哪里？這些年實(shí)際上協(xié)調(diào)方向發(fā)生了一個(gè)很大的變化，主要是解決東西不平衡的問(wèn)題。這些年這個(gè)問(wèn)題基本上緩解了，第一方陣增長(zhǎng)最快的是西部的重慶、貴州、西藏，整體上一直是這樣。

　　現(xiàn)在地帶間還有一個(gè)新問(wèn)題，就是南北之間的問(wèn)題，從中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速可以看到，去年經(jīng)濟(jì)增速墊底的十名是“三北”地區(qū)，東北、西北、華北，今年一季度非常突出。最低的是天津，這個(gè)局面現(xiàn)在是一個(gè)非常大的問(wèn)題。“三北”主要的問(wèn)題是重化工的結(jié)構(gòu)問(wèn)題，重化工產(chǎn)能過(guò)剩。山東也是重化工為主，重化工占70%，傳統(tǒng)動(dòng)能占70%。國(guó)務(wù)院專門給山東批了新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的實(shí)驗(yàn)區(qū)，試圖挽救它的局面，國(guó)家發(fā)改委專門給政策，這是不容易的。

　　其實(shí)可以看到，十九大以來(lái)，區(qū)域協(xié)調(diào)包含一個(gè)很重要的內(nèi)容是，我們把城市群內(nèi)的協(xié)調(diào)納入到區(qū)域協(xié)調(diào)的范圍，過(guò)去是不講的，比如現(xiàn)在講京津冀協(xié)同，其中雄安新區(qū)建設(shè)是一個(gè)重點(diǎn)，這是北方，南部有粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)三角城市群等等，這些城市群內(nèi)部的協(xié)調(diào)可能是我們一個(gè)重點(diǎn)。

　　實(shí)際上現(xiàn)在的協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)入到有競(jìng)爭(zhēng)力的協(xié)調(diào)發(fā)展階段，過(guò)去一直講協(xié)調(diào)，其實(shí)主要解決落后地區(qū)，現(xiàn)在講城市群的協(xié)調(diào)，是增加國(guó)家總體競(jìng)爭(zhēng)力。

　　東部城市群通過(guò)疏解、通過(guò)內(nèi)部城市群的一體化推進(jìn)，能夠形成城市群的整體競(jìng)爭(zhēng)力，整合資源，未來(lái)，國(guó)際全球化不是國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)，而是城市群競(jìng)爭(zhēng)。東部沿海城市群和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶城市群，最具國(guó)際影響力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其人口和產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)還會(huì)增大。

　　馮奎：中國(guó)應(yīng)該把都市群的概念提出來(lái)，都市群是什么？一定有核心的大城市，圍繞大城市，周邊城市直接跟它通勤，在要素流動(dòng)方面直接有關(guān)聯(lián)的城市化的區(qū)域，能夠形成一個(gè)有效的資源集聚方向。

       經(jīng)濟(jì)觀察