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  導(dǎo)讀

  “一些放寬人才落戶政策的城市，經(jīng)濟發(fā)展還不錯。”深圳一位全國性大型房企董事長對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，近兩年一些二線城市房價明顯上漲，是有支撐的。但如果演變成“全民炒房”就過了。

  進入2018年，多個二三線城市突然涌現(xiàn)“搶人”潮，西安、成都、天津等地，接連出現(xiàn)放寬人才落戶的政策。

  “搶人”大戰(zhàn)背后，是這些城市正在通往產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市量級躍升的路上，他們無一例外地，想要在二次城市化浪潮中抓住機會，成長為超級城市。

  “一些放寬人才落戶政策的城市，經(jīng)濟發(fā)展還不錯。”深圳一位全國性大型房企董事長對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，近兩年一些二線城市房價明顯上漲，是有支撐的。但如果演變成“全民炒房”就過了。

  事實上，部分城市確實出現(xiàn)了因為大量吸引外來人口，從而突破了限購政策，樓市成交和價格明顯上揚的現(xiàn)象。近日，住建部約談12個房價過快上漲城市，其中大部分城市落戶政策寬松。

  被落戶刺激的樓市

  5月16日，天津推出力度空前的人才政策。政策推出后的20個小時里，就引來30萬人辦理落戶申請。

  緊接著17日，落戶本就寬松的西安推出13條“升級版”人才政策，新設(shè)立獎項及建立補貼制度，并將外國人才準(zhǔn)入條件降至“零門檻”。此前，在校大學(xué)生僅憑學(xué)生證和身份證就可落戶。

  更寬松的是鄭州。只要是?？埔陨袭厴I(yè)生、職業(yè)（技工）院校畢業(yè)生等即可辦理落戶手續(xù)。

  在其他二線城市中，長沙、南昌、沈陽、呼和浩特等城市均提出“中專以上學(xué)歷零門檻落戶”政策，只要在當(dāng)?shù)毓ぷ?、具有?？埔陨蠈W(xué)歷或技師以上職業(yè)資格的人才均可落戶。

  據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，目前全國已有50余城市以及山東、海南、江西、吉林、云南等省份發(fā)布了人才引進新政。

  地方城市的“搶人”大戰(zhàn)首先影響的，就是房地產(chǎn)市場。由于二三線城市尤其是二線城市此前均實施了限購政策，通過人才落戶，限購政策被消解，新入戶居民獲得了買房資格。

  同時，有相對嚴(yán)格限購政策的城市則針對人才放寬限購。實施全域限購的海南提出，全日制大專以上學(xué)歷、中級以上專業(yè)技術(shù)職稱、技師以上職業(yè)資格等可工作落戶。對引進的各類人才購買商品住宅，享受本地居民同等待遇。

  有分析人士指出，吸引人才是利好，但容易被投機，導(dǎo)致變相炒房。

  據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)，今年3月公布人才政策的南京、沈陽、濟南以及云南省中，除南京外，沈陽、濟南及昆明房價均環(huán)比上漲，其中昆明漲幅最大，為0.7%。

  “五一”前后，住建部負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)調(diào)控問題密集約談了12個城市。其中9個城市在約談前均已放寬落戶政策，昆明所在的云南省3月底出臺人才引進政策，?？诤腿齺喫诘暮Ｄ鲜?月中旬公布引進政策。

  以西安為例，自2017年3月實施戶籍新政起，至今已有40萬人遷入。而數(shù)據(jù)顯示，2012年至2016年間西安的新增人口為28.95萬人，近一年新增人口是過去五年的1.3倍。

  隨著人口流入數(shù)量暴增，隨之而來的是房地產(chǎn)市場火熱。

  據(jù)統(tǒng)計，2017年西安商品房銷售同比增長20.8%，而2016年同比增長16.1%；截至今年4月，西安房價連續(xù)24個月上漲，4月西安房價環(huán)比上漲1.6%，居全國第四。

  “限購關(guān)上了房地產(chǎn)投資的大門，太寬松的人才引進政策卻打開了樓市投資的窗戶。”張大偉認(rèn)為，目前大部分城市的人才政策均是可以落戶，變相直接獲得購房資格；而且一線城市限購嚴(yán)格疊加房價高，二三線城市的房價更有吸引力。

  這種情況下，吸引來的基本都是投資購房人群，甚至可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策在不同城市購房落戶。地方的人才政策不應(yīng)該和房地產(chǎn)限購掛鉤，單純將人才推向市場容易帶來房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定；真正吸引人才的方式，應(yīng)該是提供直接的居住房源。

  “新一線”城市的支撐

  二三線城市極力“搶人”背后，是這些城市發(fā)展的焦慮和競爭壓力凸顯。

  萬科高級副總裁譚華杰認(rèn)為，中國的城市化進入第二階段后，城市群和都市圈發(fā)展成為主軸，沿軌道交通所發(fā)展的城市帶，是中國未來人口主要的流動地，也是未來整個房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場。

  誰將成為城市帶中的核心城市？由此，新一輪城市競爭開始，除了京滬穗深，一批“新一線”城市、“特大城市”正在崛起。在目前推出力度大的人才吸引政策的城市中，天津、成都、南京、鄭州等被認(rèn)為具有“新一線”城市的潛力，或者將成為特大城市，東莞和佛山已經(jīng)被廣東省列為未來的特大城市。

  但截至目前，除了杭州的“新一線”面目較為清晰外，其他競爭備選城市仍未夯實其地位。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，雖然降低入戶門檻、提供住房補貼等政策確實可以帶來人才流入，但大部分城市都沒有留住人才的措施。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，要成為一線城市，真正吸引人才的首先是工作機會，也就是產(chǎn)業(yè)布局，以及良好的醫(yī)療、教育、發(fā)展機會等條件。從目前幾個發(fā)展較好的二線城市如杭州、成都、武漢、東莞等來看，其吸引周邊城市甚至全國人口流入，首先是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，加深高科技、智能化等產(chǎn)業(yè)布局，杭州已成電商物流之都，成都是西南產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，武漢則成為華中產(chǎn)業(yè)集聚地，東莞更承接了深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

  此外像西安、佛山等地，中小學(xué)、大學(xué)教育和醫(yī)療資源的豐富，也是其吸引外來人口持續(xù)流入的重要原因。

  嚴(yán)躍進預(yù)測，隨著大部分二線城市都出臺引進人才政策，大家又站在了同一水平線上，人才要流入哪里，就更要看當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)機會、公共設(shè)施和整體環(huán)境。屆時，那些房價過快上漲的城市，或?qū)⒁蛐枨蟊煌钢Ф萑肜Ь场?/p>

       來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道