熱點關注
近期，多家地產企業(yè)中止公司債發(fā)行引起市場各方關注。雖然相關企業(yè)有各自不盡相同的原因，但針對房企的融資監(jiān)管政策趨嚴成為這一情況的共同注腳。
針對房企融資的限制政策由來已久：除了A股IPO和再融資的限制，滬深交易所也從2016年10月份開始相繼出臺文件，嚴格執(zhí)行國家房地產行業(yè)政策和市場調控政策，對房企發(fā)行公司債行為明確了發(fā)行門檻等要求；中國證監(jiān)會和當時的中國銀監(jiān)會也提出嚴禁違規(guī)資金進入房地產領域；發(fā)改委則要求嚴格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產項目。2017年2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》文件，強調對北上廣深等16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產品不予備案。
與國內持續(xù)的房地產調控政策相對應，房地產企業(yè)到位資金和國內貸款增速持續(xù)回落，現(xiàn)金流也不容樂觀。Wind數(shù)據顯示，A股128家上市房企中，一季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為負的房企達到72家，占比超過一半，萬科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。
這似乎成為房企海外發(fā)債規(guī)模持續(xù)上漲的最好解釋。有關數(shù)據顯示，2017年國內地產企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模達到了約3200億元，是2016年的4倍；2018年以來房地產企業(yè)海外發(fā)債的熱情依舊不減，中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據顯示，截至2018年4月底，今年房地產企業(yè)海外資本市場融資數(shù)據達到了233.2億美元，同比2017年前4個月的112.35億美元上漲幅度達到了107%。
不過，雖然有海外融資手續(xù)便利、成本低的因素，但是并非所有房企都能夠獲得海外發(fā)債的資格，這并非解決房企資金饑渴的真正渠道。而且，近日國家發(fā)展改革委和財政部聯(lián)合下發(fā)《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，嚴禁企業(yè)以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔?；虺袚鷥攤熑危绕涫堑胤秸ㄟ^房地產企業(yè)進行的海外發(fā)債，如果源頭企業(yè)資金鏈緊張容易成為地方政府債務的風險源。
在國內全面去杠桿的背景下，作為調控施策最久、與金融關系最密切的地產行業(yè)理所當然面臨同樣、甚至更嚴格的去杠桿過程。資金是房地產企業(yè)的命門，在獲取資金的常規(guī)途徑受到限制的同時，ABS、REITs、永續(xù)債等各種創(chuàng)新的融資方式也在不斷涌現(xiàn)。華創(chuàng)證券統(tǒng)計顯示，截止到今年4月底，國內已成功發(fā)行商業(yè)地產資產證券化產品共計56單，總發(fā)行規(guī)模約1509億元，產品類型包括類REITs、CMBS、CMBN。其中，類REITs發(fā)行規(guī)模687億元，
CMBS發(fā)行規(guī)模667億元，CMBN發(fā)行規(guī)模144億元。
而且，發(fā)行REITs可以降低企業(yè)對銀行貸款的依賴，一定程度上降低企業(yè)自身的杠桿率，優(yōu)化財務報表，分散項目風險，等于把企業(yè)推向市場，由投資者對產品及企業(yè)做出判斷和投資決策，實現(xiàn)真正意義上的市場化。
這真是應了那句話：“生活為你關上一扇門的時候，也會為你打開一扇窗”。
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