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  中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)日子越來(lái)越不好過(guò)，調(diào)控不斷收緊導(dǎo)致基本面走弱，今年來(lái)在股債市同時(shí)遭遇了投資人用腳投票。

  中國(guó)1-4月房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)同比增速較1-3月數(shù)據(jù)全面下滑。另外，彭博匯總數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，中國(guó)上市開(kāi)發(fā)商未來(lái)一年內(nèi)到期的短期借款較一年前增加了一倍多，而公司持有現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋水平，從一年前平均139%下降到了95%，其中低于50%的地產(chǎn)商由去年的11家增加到了23家。

  股債市均對(duì)此已作出反應(yīng)，地產(chǎn)板塊二季度以來(lái)是上證五大行業(yè)分類(lèi)指數(shù)中表現(xiàn)最差的行業(yè)，同時(shí)地產(chǎn)債在彭博巴克萊中國(guó)美元債指數(shù)中表現(xiàn)墊底；分析師指出，股債持續(xù)走軟將使得房企再融資更加困難，今年債券發(fā)行人違約名單上可能將有房地產(chǎn)商“加盟”。

  “今年房地產(chǎn)商的資金壓力肯定比去年要大一些，特別是小的地產(chǎn)公司，”招商銀行資產(chǎn)管理部高級(jí)分析師劉東亮在電話(huà)中表示，“地產(chǎn)銷(xiāo)售在放緩，融資限制也沒(méi)有放松。”

  本季度迄今地產(chǎn)板塊跌幅6.0%，明顯弱于滬指1.5%的跌幅。甚至萬(wàn)科這樣的行業(yè)龍頭，其A股股價(jià)目前也較年內(nèi)高點(diǎn)跌去近四成。除了離岸美元債，境內(nèi)5年期地產(chǎn)債平均收益率與國(guó)債的信用利差自去年末的236個(gè)基點(diǎn)走闊至260基點(diǎn)以上。

  “雖然個(gè)別好的房地產(chǎn)主體還有投資機(jī)會(huì)，但市場(chǎng)對(duì)絕大多數(shù)房地產(chǎn)債都比較回避，”中信證券分析師呂品在電話(huà)中指出。

  違約高發(fā)期

  中國(guó)信用債市場(chǎng)二季度以來(lái)違約頻發(fā)，彭博匯總信息顯示，2018年境內(nèi)債市至少已發(fā)生15例新債券違約事件，其中今年首次發(fā)生違約的發(fā)行人多達(dá)7個(gè)。宏觀調(diào)控難見(jiàn)寬松，融資環(huán)境持續(xù)收緊，當(dāng)這些再遇上大量債務(wù)到期，開(kāi)發(fā)商違約的概率將明顯增大。

  “目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力主要來(lái)自金融嚴(yán)監(jiān)管和市場(chǎng)恐慌，預(yù)計(jì)到今年8月底，房地產(chǎn)企業(yè)再融資壓力會(huì)達(dá)到高峰，隨著地產(chǎn)債的集中到期，接下來(lái)三個(gè)月也將迎來(lái)地產(chǎn)債違約風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的高危期，”光大證券分析師張旭接受彭博電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)表示。

  據(jù)彭博匯編數(shù)據(jù)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商今年還將有1717億元人民幣債券需要兌付，未來(lái)三個(gè)月的到期規(guī)模分別是170億元、188億元和227億元；四季度的到期壓力將進(jìn)一步增大，地產(chǎn)商屆時(shí)需要準(zhǔn)備共計(jì)877億元資金來(lái)兌付到期的債券。

  龍湖地產(chǎn)2022年到期、票息4.40%的17龍湖綠色債01近期大跌，到期收益率估值自4月19日的4.56%快速走高至5月28日的5.26%，隨后雖有回落，但仍處在接近5.1%的高位。

  現(xiàn)金短缺的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)

  中小房企更危險(xiǎn)

  比起龍湖這樣的大型開(kāi)發(fā)商，中小房企的違約風(fēng)險(xiǎn)還要更高一些，因?yàn)檫@類(lèi)企業(yè)的評(píng)級(jí)相對(duì)更低，債券發(fā)行難度不斷加大，資金鏈更為脆弱。

  “過(guò)去配置中低等級(jí)房地產(chǎn)債的多為委外資金，在去杠桿壓力下委外不再新增，市場(chǎng)上缺少中低等級(jí)房地產(chǎn)債的買(mǎi)盤(pán)，”呂品指出。

  中小房企杠桿率高于大房企。彭博數(shù)據(jù)顯示，8支市值超過(guò)500億元人民幣大型房企股，2017年凈債務(wù)/息稅前收入按市值加權(quán)平均覆蓋倍數(shù)為3.42，119支中小房地產(chǎn)股則高達(dá)8.12；兩者每股自由現(xiàn)金流則分別為-0.21元和-1.40元，中小房企現(xiàn)金流明顯更弱。

  中誠(chéng)信國(guó)際企業(yè)融資二部高級(jí)分析師陳言一接受彭博書(shū)面采訪(fǎng)時(shí)指出，2018年以來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)企業(yè)規(guī)避和觀望心態(tài)加重，加之融資收緊的大環(huán)境下，央企、國(guó)企的再融資優(yōu)勢(shì)凸顯，使得無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的中小型民營(yíng)房企收益率明顯上行。

  中國(guó)中型民營(yíng)地產(chǎn)商——泛海控股集團(tuán)發(fā)行的中期票據(jù)“15泛海MTN001”，收益率估值自3月底的7.5%彈升至約11.5%，升幅超過(guò)400個(gè)基點(diǎn)；旗下泛?？毓蓢?guó)際2017有限公司發(fā)行的歐洲美元債，收益率自4月的階段性低點(diǎn)上升更是超過(guò)了840個(gè)基點(diǎn)。

  延伸閱讀：中國(guó)最嚴(yán)樓市限購(gòu)政策考驗(yàn)炒房者的極限

  要想買(mǎi)房需有連續(xù)數(shù)年的社保個(gè)稅繳納記錄。取得房產(chǎn)證后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。住房貸款首付款比例不得低于70%。

  在中國(guó)熱帶省份海南，當(dāng)?shù)卣郧八从械牧Χ榷糁瞥捶?。中?guó)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃出臺(tái)，幾乎每每伴隨著買(mǎi)房熱的出現(xiàn)，而這個(gè)最熱樓市之一所采取的限購(gòu)，可能會(huì)為抑制這樣的炒房熱情提供嶄新模式。

  在中國(guó)提振海南經(jīng)濟(jì)的新政于4月公布后，海南出臺(tái)了兩輪樓市限制措施以遏制泡沫，其力度之大，推出速度之快，都顯得不同尋常。雖有初步跡象顯示限制措施開(kāi)始奏效，但有一些買(mǎi)家仍在尋找漏洞，另有一些買(mǎi)家則轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他熱門(mén)樓市，這一切無(wú)不彰顯出遏制全國(guó)炒房熱的挑戰(zhàn)之艱巨。

  易居企業(yè)集團(tuán)旗下克而瑞駐上海研究總監(jiān)楊科偉表示，這就仿佛是滿(mǎn)溢的水，堵住一處，還會(huì)流向其他地方。

  包括戴德梁行在內(nèi)的四家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)表示，海南限購(gòu)措施已開(kāi)始奏效，非本地買(mǎi)家的離場(chǎng)開(kāi)始影響到銷(xiāo)售情況。

  但是，也有一些買(mǎi)家在設(shè)法繞開(kāi)限制。據(jù)熟悉相關(guān)手法的中介稱(chēng)，一種方法是簽署延遲合同，購(gòu)房者用兩年時(shí)間獲得購(gòu)房資格后再合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。

  還有一些買(mǎi)家在以長(zhǎng)期租賃合同取代傳統(tǒng)的購(gòu)房合同，以獲得房產(chǎn)使用權(quán)。一位因談?wù)撁舾性?huà)題而只愿透露自己姓Yao的中介稱(chēng)，在海南省萬(wàn)寧市一處轉(zhuǎn)為住宅用途的Laiying Peninsula酒店項(xiàng)目，購(gòu)房者可簽署兩份各為期20年的租賃合同，而不是直接購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。

       來(lái)源：商業(yè)周刊中文版