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  作為鵬城最大的舊改項(xiàng)目，白石洲城中村的城市更新進(jìn)展一直備受市場(chǎng)關(guān)注。

  近期，一份關(guān)于白石洲北區(qū)城市更新拆遷補(bǔ)償方案流出，這是繼2017年整個(gè)項(xiàng)目城市更新規(guī)劃基本指標(biāo)確定后的最新進(jìn)展?？v觀(guān)整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)，目前已有十余年，但至今尚未明確開(kāi)發(fā)主體，盡管綠景集團(tuán)早已介入前期工作，但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，仍存在不確定性。

  對(duì)于此次流出的拆賠補(bǔ)償方案，接近綠景集團(tuán)人士告訴記者：“目前整個(gè)項(xiàng)目仍沒(méi)有確認(rèn)開(kāi)發(fā)主體，也未進(jìn)入拆賠階段，整個(gè)大白石洲范圍除了綠景、還有華潤(rùn)、深業(yè)等公司的項(xiàng)目，所流出的拆賠方案并不能確認(rèn)就是綠景的。”

  針對(duì)目前白石洲（北區(qū)）項(xiàng)目進(jìn)展，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致電致函綠景集團(tuán)處，截至發(fā)稿尚未得到回應(yīng)。

  拆賠方案流出

  記者從一份《白石洲城市更新拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)》獲悉，被拆遷房屋可選擇物業(yè)補(bǔ)償或貨幣補(bǔ)償。其中，貨幣補(bǔ)償為2.8萬(wàn)元/平方米。

  若村民選擇物業(yè)補(bǔ)償，則有四種方案：老祖屋，指建成30年以上的單層或磚瓦房，拆遷比例1:3.5，可選住宅或公寓。外來(lái)人員建房或購(gòu)買(mǎi)房屋，不區(qū)分首層及二層，拆賠比例是1:1，要求每棟480平方米內(nèi)選住宅，其余選公寓。首層面積60%，可選擇1:1的集中商業(yè)或辦公樓，也可以選擇1:1.2的商務(wù)公寓，另外40%的面積及二層以上含二樓陽(yáng)臺(tái)及飄出實(shí)體的投影拆遷比例是1：1.03，要求現(xiàn)狀每棟480平方米內(nèi)選住宅，其余選公寓。各村集體物業(yè)，按1：1補(bǔ)償辦公樓，如果選擇住宅或商務(wù)公寓，則和業(yè)主私宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一致。

  “目前市場(chǎng)價(jià)約4萬(wàn)元/平方米，有村民朋友已選擇賣(mài)掉部分持有物業(yè)套現(xiàn)。”接近白石洲村民的受訪(fǎng)人士告訴記者。相較于4萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)價(jià)，2.8萬(wàn)元/平方米的補(bǔ)償價(jià)格被市場(chǎng)解讀為是綠景對(duì)于白石洲村民的摸底試探。

  “2.8萬(wàn)元應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商對(duì)村民的試探和摸底，主要為了讓村民在心理上錨定一個(gè)較低的價(jià)格。”在資深地產(chǎn)專(zhuān)家劉忠?guī)X看來(lái)，一般舊改賠償方案很難一錘定音，都是需要反復(fù)多次博弈才能最終定下來(lái)。“白石洲舊改可能還會(huì)修改調(diào)整一兩次或者更多次。”中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁則認(rèn)為這一賠償價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格肯定要有一定差距，否則開(kāi)發(fā)商就無(wú)法參與了。

  不過(guò)，以深圳市城市更新協(xié)會(huì)創(chuàng)始會(huì)長(zhǎng)、安云集團(tuán)董事長(zhǎng)耿延良多年的舊改實(shí)操經(jīng)驗(yàn)看，這一拆賠方案應(yīng)該已經(jīng)在討論過(guò)程中，是和村民、業(yè)主等進(jìn)行充分溝通后制定而成，應(yīng)該符合大部分業(yè)主的預(yù)期，因此才能夠開(kāi)始實(shí)施。“拆賠方案在正常條件下，一經(jīng)公布就不應(yīng)該再調(diào)整，若隨意變動(dòng)調(diào)整，會(huì)給拆遷戶(hù)帶來(lái)更高的預(yù)期，將會(huì)導(dǎo)致混亂，項(xiàng)目無(wú)法正常推進(jìn)。”

  然而，對(duì)于這一賠償方案，綠景官方一直未正式回應(yīng)。而前述接近綠景集團(tuán)人士則坦言：“目前項(xiàng)目仍未確定開(kāi)發(fā)主體，還沒(méi)有走到談拆賠這一步。”

  開(kāi)發(fā)主體未確定

  早在2011年綠景與白石洲投資發(fā)展有限公司就簽署協(xié)議，由綠景負(fù)責(zé)協(xié)助白石洲投資發(fā)展有限公司將白石洲舊改南北兩塊土地權(quán)屬由區(qū)確權(quán)到白石洲投資發(fā)展有限公司或直接委托白石洲公司舊改開(kāi)發(fā)，明確白石洲公司作為舊改實(shí)施主體，但白石洲投資發(fā)展股份有限公司并不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，因此勢(shì)必將要引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。

  綠景對(duì)于白石洲舊改項(xiàng)目一直是勢(shì)在必得的態(tài)度。目前在白石洲已建有辦公地點(diǎn)，與白石洲投資發(fā)展有限公司辦公地點(diǎn)相一致，然而至今白石洲北區(qū)沙河五村舊改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體仍具不確定性。

  而覬覦白石洲舊改項(xiàng)目的房企，并不止一家。放眼整個(gè)白石洲大區(qū)，華潤(rùn)、深業(yè)等房企均有所布局。

  “白石洲本身居住人口體量大，地段優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)造成這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)有無(wú)限的想象空間，因此對(duì)房企而言具備很大誘惑力。”耿延良表示。在劉忠?guī)X看來(lái)，白石洲緊鄰華僑城，是南山最好、最核心的地段之一，土地價(jià)值及商業(yè)價(jià)值高，因此眾房企都爭(zhēng)相搶食。

  除了不少房企均對(duì)白石洲舊改感興趣外，城市更新政策正在不停調(diào)整，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)許多不確定性，亦逐漸增加了其進(jìn)行城市更新的難度。

  宋丁指出：“舊改在深圳的發(fā)展過(guò)程中本身就存在不確定性，隨著政策的不斷調(diào)整，即使已經(jīng)獲得開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)商都有可能受到影響。白石洲舊改體量大，最大的困難就是開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)與村民之間反復(fù)磨合所開(kāi)啟的一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)。”

  對(duì)此，劉忠?guī)X亦表示認(rèn)同。在其看來(lái)，隨著深圳土地稀缺的狀況加劇，地價(jià)的上漲，房?jī)r(jià)的上漲，村民們可能希望獲得較高對(duì)價(jià)。開(kāi)發(fā)商跟村民反復(fù)的博弈非常不容易。

  “拆遷是城中村改造最為困難的一環(huán)，需要社會(huì)各部門(mén)，尤其是政府的協(xié)調(diào)配合，后續(xù)的回遷工作亦然。”耿延良認(rèn)為目前白石洲舊改對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)存在的挑戰(zhàn)和困難不少，會(huì)是一個(gè)較為艱難的過(guò)程。

  核心項(xiàng)目至今未入市

  對(duì)于綠景集團(tuán)而言，2018年還有一大任務(wù)是推動(dòng)與控股上市公司綠景（中國(guó)）地產(chǎn)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠景地產(chǎn)”，00095.HK）在土地資源方面的實(shí)質(zhì)性聯(lián)動(dòng)，對(duì)首批成熟的技改項(xiàng)目計(jì)劃在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候正式啟動(dòng)注資工作。

  盡管在2017年報(bào)中，綠景地產(chǎn)未直言首批成熟的舊改項(xiàng)目有哪些，但市場(chǎng)投資者對(duì)于白石洲舊改項(xiàng)目仍懷有預(yù)期。

  事實(shí)上，近年來(lái)，機(jī)構(gòu)投資者不乏對(duì)于綠景地產(chǎn)收入下降、土地儲(chǔ)備量少、公司規(guī)模等方面提出質(zhì)疑。從2017年的經(jīng)營(yíng)情況看，由于綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)未能如期入市，綠景地產(chǎn)全年銷(xiāo)售金額為36.2億元，并未完成當(dāng)年初所制定的銷(xiāo)售目標(biāo)。同期，2017年公司經(jīng)營(yíng)收入同比減少35.4%至29.68億元，毛利同比減少15.6%至19.38億元。但毛利率則高達(dá)65.3%。

  對(duì)于綠景地產(chǎn)而言，舊改已成其拓展項(xiàng)目的重要途徑，但舊改在獲得較高毛利的同時(shí)，也因?yàn)殚_(kāi)發(fā)難度大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)考驗(yàn)著企業(yè)的能力。

  盡管2017年綠景地產(chǎn)未能完成銷(xiāo)售目標(biāo)，但仍在2018年喊出了百億元計(jì)劃，而目前2018年已過(guò)半，作為2018年公司的核心業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)項(xiàng)目，在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)項(xiàng)目至今仍未入市。

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