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一則關(guān)于“萬(wàn)科一萬(wàn)億負(fù)債”的文章刷爆了各大網(wǎng)絡(luò)和社交網(wǎng)絡(luò)。

　　文章表示，截止一季度，樓市資本論獲悉，萬(wàn)科的總負(fù)債達(dá)到了驚人的10289.27億元，超過(guò)新西蘭、科威特等國(guó)GDP，相當(dāng)于海南全省人民3年辛勤勞作創(chuàng)造的財(cái)富。連同84.04%的負(fù)債率水平，均已創(chuàng)下公司的歷史新高。

　　但是，該文章中提到的是萬(wàn)科的總負(fù)債和負(fù)債率，并不能完全反映萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀況，就萬(wàn)科10289.27億元的總負(fù)債而言，其中包括預(yù)售房款，扣除預(yù)售房款后，萬(wàn)科一季度的負(fù)債只有5496.67億元。該文章的算法完全是“外行人”的算法。

　　2017年，萬(wàn)科的凈負(fù)債率僅為8.8%，屬于行業(yè)相當(dāng)?shù)偷乃剑C合2017年房企年報(bào)，和訊房產(chǎn)選取了克而瑞研究中心以銷(xiāo)售額排名的前二十名房企，就凈負(fù)債率進(jìn)行排名，前五名凈負(fù)債率最高達(dá)到473%，最低也在233%。

　　如果就關(guān)于“萬(wàn)科一萬(wàn)億負(fù)債”文章的觀點(diǎn)來(lái)看，萬(wàn)科都“負(fù)”可敵國(guó)了，那其他開(kāi)發(fā)商還能活嗎？

　　雖是常識(shí)性的錯(cuò)誤，但不得不承認(rèn)的是，房企的負(fù)債在攀升，降負(fù)債、控風(fēng)險(xiǎn)甚至成為“碧萬(wàn)恒”的2018年首要目標(biāo)，其他企業(yè)自然也趨之若鶩。只是，“降負(fù)債、控風(fēng)險(xiǎn)”的口號(hào)背后，有的開(kāi)發(fā)商是醉翁之意不在酒，有的開(kāi)發(fā)商是迫在眉睫。

　　“降負(fù)債、控風(fēng)險(xiǎn)”背后的原因是什么？2017年，政策風(fēng)向改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間達(dá)到一定高度，國(guó)際金融環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，開(kāi)發(fā)商之間的聯(lián)合和競(jìng)爭(zhēng)愈加明顯，朱門(mén)酒肉臭，路有凍死骨的橋段將會(huì)繼續(xù)上演，強(qiáng)者恒強(qiáng)的現(xiàn)象無(wú)人逆轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)已進(jìn)入新階段，行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。開(kāi)發(fā)商自然都想成為“朱門(mén)”，不想被吃掉，沖規(guī)模是行之有效的生存之路，在這個(gè)過(guò)程中，負(fù)債不斷攀高。

　　此前，著名“死多”任志強(qiáng)曾表示，開(kāi)發(fā)商基本上兜里就沒(méi)錢(qián)了，基金有了一個(gè)最好的機(jī)會(huì)，可以便宜收購(gòu)。去年開(kāi)發(fā)商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國(guó)內(nèi)融資很困難，就跑到國(guó)外融資。

　　任志強(qiáng)還列出數(shù)據(jù)，今年一季度，開(kāi)發(fā)商境外的融資已經(jīng)達(dá)到了去年的50%。2015年境外融資只有140億美元，也就是說(shuō)今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢(qián)還多。主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)沒(méi)機(jī)會(huì)，這是一個(gè)很重要的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商兜里的錢(qián)不夠了。

　　他的結(jié)論是：現(xiàn)在看來(lái)要想維持一個(gè)高速的增長(zhǎng)，已經(jīng)有困難了。

　　近兩年，這是一個(gè)很常見(jiàn)的現(xiàn)象，市場(chǎng)集中度攀高，企業(yè)在瘋狂發(fā)展，銷(xiāo)售額超5000億的企業(yè)有三家，新城控股副總裁歐陽(yáng)捷日前對(duì)包括和訊房產(chǎn)在內(nèi)的十幾家媒體表示，房地產(chǎn)正處在一般集中型階段，前20強(qiáng)房企占據(jù)市場(chǎng)份額的20%-40%。在2020年，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一般寡占型市場(chǎng)，前8強(qiáng)的房企占據(jù)市場(chǎng)份額的40%-70%。之后，市場(chǎng)將進(jìn)入高寡占型階段，前8強(qiáng)房企將占據(jù)市場(chǎng)份額的70%。

　　中小企業(yè)要么因?yàn)橘Y金鏈斷裂而死掉，要么因?yàn)橘Y金短缺被吞并。但是，活下來(lái)的企業(yè)也并非一路坦途。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備土地迅速放量，300城土地出讓金分別達(dá)到2.9萬(wàn)億和4.06萬(wàn)億，同比分別增長(zhǎng)31%和50%，2017年更刷新紀(jì)錄。但進(jìn)入2018年，銀行信貸資金全面收緊，就連2017年還算暢通的信托、資管等通道資金也被全面堵塞。

　　此外，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中，占比近20%的國(guó)內(nèi)貸款自2016年3月以來(lái)首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（1至4月下降1.6%）。同時(shí)，由于按揭貸款規(guī)模在緊縮（1至4月下降6.7%）、實(shí)際投放連續(xù)半年負(fù)增長(zhǎng)，且利率連續(xù)16個(gè)月上浮，加上首付款控制消費(fèi)貸，“限價(jià)+搖號(hào)”降低預(yù)售申請(qǐng)和開(kāi)盤(pán)進(jìn)度等因素，2017年占比達(dá)51%的其他資金（主要是銷(xiāo)售回款），未來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流支撐的力度下降。

　　資深地產(chǎn)研究人士李宇嘉表示， 近期，國(guó)家明確以專(zhuān)項(xiàng)債漸進(jìn)取代PSL（棚改貨幣化），推進(jìn)棚改投融資。監(jiān)管層嚴(yán)厲控制地方債務(wù)，PPP、產(chǎn)業(yè)基金等涉及地方政府違規(guī)舉債的已被清理。因此，無(wú)論貨幣創(chuàng)造、投放規(guī)模，還是閉環(huán)運(yùn)營(yíng)，納入政府預(yù)算且受?chē)?yán)格監(jiān)管的專(zhuān)項(xiàng)債，遠(yuǎn)不能與PSL刺激棚改的效果等量齊觀。因此，未來(lái)棚改將更注重公共服務(wù)“補(bǔ)欠賬”、新型城鎮(zhèn)化，而非激發(fā)市場(chǎng)需求。

　　理論和現(xiàn)實(shí)總有差距，房地產(chǎn)市場(chǎng)已不受控制，天津現(xiàn)象、三四線城市房?jī)r(jià)的瘋狂崛起、開(kāi)發(fā)商的日子似乎艱難。歐陽(yáng)捷表示，就融資成本，一般來(lái)講差一點(diǎn)的企業(yè)基本上要在7到8，再高一點(diǎn)，可能要到10以上了。但有的信托可能高達(dá)15%。整體上來(lái)看，我們現(xiàn)在可能還不是利率最高的時(shí)候，未來(lái)可能還會(huì)繼續(xù)往上長(zhǎng)，甚至，跌出50強(qiáng)可能會(huì)失去金融的支持。

　　但是也并沒(méi)有那么糟糕。房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)位置不會(huì)改變，土地財(cái)政更是地方政府和中央絕不愿也不能放棄的部分。從2014年開(kāi)始，國(guó)家針對(duì)棚改給予了針對(duì)性的貨幣補(bǔ)貼，有相當(dāng)體量的貨幣被集中地投放在了棚改中。

　　米宅的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這場(chǎng)針對(duì)棚改的貨幣放水集中在2016/2017/2018年爆發(fā)，2016年，超2萬(wàn)億；2017年，約1.6萬(wàn)億；2018年，第一季度約3000億，根據(jù)全年棚改目標(biāo)，預(yù)計(jì)全年投放不會(huì)低于1萬(wàn)億。米宅保守估計(jì)，三年投放于棚改的貨幣超4萬(wàn)億。

　　對(duì)于三四線城市的發(fā)展，歐陽(yáng)捷也表示，棚戶區(qū)的改造未來(lái)可能會(huì)有三年到五年的時(shí)間。過(guò)去棚改中央政府給了2.6萬(wàn)億，改造了2600萬(wàn)套住房，就是相當(dāng)于每一套房子棚戶區(qū)房子10萬(wàn)塊錢(qián)一套。未來(lái)中央政府明確還有1500萬(wàn)套，換句話說(shuō)，至少還有1.5萬(wàn)億以上的這個(gè)錢(qián)用于棚戶區(qū)改造。棚改結(jié)束以后，往后還有5-10年的發(fā)展時(shí)間。

　　一位不愿具名的注冊(cè)會(huì)計(jì)師表示，開(kāi)發(fā)商的債務(wù)壓力是有，但是要看它怎么發(fā)展，如果它還想銷(xiāo)售額翻番的發(fā)展，在這樣的金融環(huán)境下，資金鏈肯定承受不住，但是正常發(fā)展是可以的。

　　2017年，部分房企的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了70%，這其中多少受益于前兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在未來(lái)，如此之高的復(fù)合增長(zhǎng)率或一去不復(fù)返。

    =和訊房產(chǎn)