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  香港開發(fā)商對內(nèi)地的熱情，從一個起點邁向另一個起點。

 

  為自己拿下一筆大“訂單”的有恒隆地產(chǎn)（00101.HK下稱恒?。?月28日，歷經(jīng)7小時，336輪苦戰(zhàn)，恒隆擊敗九龍倉（00004.HK，下稱九龍倉），以107億元拿下杭州武林天水單元XC0105A地塊。

 

  恒隆方面對時代周報記者表示，這是公司時隔5年后在中國內(nèi)地再度拿地，上一次拿地追溯至2013年2月的武漢地塊。

 

  不僅只是恒隆的榮耀，這場土拍中，恒隆、九龍倉、新世界、新鴻基等老牌港資地產(chǎn)巨頭占據(jù)了半壁江山。

 

  港資房企的進取，還會在即將到來的7月5日，上海新天地123、124、132地塊的競拍上，再度展現(xiàn)。

 

  上海新天地地塊起始價已經(jīng)為135.8億元，參加競拍2家企業(yè)中，一家就是瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）。瑞安房地產(chǎn)方面向時代周報記者確認會參與，并希望能夠成功獲得地塊。

 

  港資房企對內(nèi)地的熱愛從20世紀80年代就已經(jīng)開始。以四大家族為代表的港資就開始陸續(xù)北上，開疆拓土。這些房企在專業(yè)管理、標準化開發(fā)模式、細則條例以及渠道資金上的種種，給中國的房地產(chǎn)業(yè)打開了認知的大門。

 

  不過，港資開發(fā)商固有的開發(fā)周期長、速度慢、策略相對保守的特點，也顯而易見。“早期拿地，再通過地價上漲獲利的模式，在當下以及未來將會得到抑制。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對時代周報記者表示。

 

  不具名業(yè)內(nèi)人士王凱（化名）對時代周報記者分析表示，港資房企的目光一直都沒有離開過上?；蚝贾?，以及中國內(nèi)地其他城市。港資擅長長期持有綜合性物業(yè)，會從宏觀、微觀等多方面來綜合考量，“在最合適的地段、時間去創(chuàng)造高價值項目。”他說到。

 

  策略各不同

 

  幾座巨型塔吊矗立在上海徐家匯CBD，一座寂靜的城邦正在漸漸崛起。這里是上海徐家匯國貿(mào)中心ITC項目的施工現(xiàn)場。如同新鴻基在香港創(chuàng)下的香港環(huán)球貿(mào)易廣場ICC和國際金融中心IFC等地標性建筑一樣，這里未來也將是上海的地標所在。

 

  2013年9月5日，新鴻基以217.7億元拿下該地塊，成為彼時過去四年來的最高價地塊。項目預(yù)計投資額將達到400億元，預(yù)計整體在2023年落成。

 

  值得一提的是這也是截至目前，新鴻基在國內(nèi)最大的獨立投資項目。

 

  不過，自此之后，新鴻基在內(nèi)地并未開啟明顯的擴張，此外在內(nèi)地的土儲呈現(xiàn)下降的趨勢。按照2013年財年至2017年財年的年報顯示，分別為8430萬平方尺、7960萬平方尺、5780萬平方尺和5260萬平方尺。

 

  在內(nèi)地的銷售額上，也并不穩(wěn)定，2014年財年至2017年財年分別為58億元、75億元和68億元。

 

  與此同時，新鴻基在2014–2017年間在內(nèi)地斬獲的地塊屈指可數(shù)。最近的一次是5月10日以2.63億元拿下廣州南沙一地塊，也是時隔近10年在廣州再度拿地。

 

  綜觀來看，各家港資開發(fā)商在內(nèi)地呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢。如果說新鴻基代表蟄伏的一派，與其形成鮮明對比的則是九龍倉。它也是港資中在內(nèi)地維持活躍的一家。

 

  按照易居研究院智庫中心出具給時代周報記者的數(shù)據(jù)顯示，從2010年至2018年6月1日，九龍倉在內(nèi)地共計拿下了33個項目。

 

  華東是九龍倉的糧倉，33個地塊中的31個分布于蘇州、寧波、杭州、常州和上海。在2014–2018年間，九龍倉在華東總計拿下了15個地塊。

 

  “2018年我們也會買進土地。”九龍倉第一副主席兼九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋日前在接受媒體采訪時表示，會增持上海、北京、蘇州、杭州、廣東等地，并希望加大在廣州、深圳的發(fā)展。

 

  周安橋坦言內(nèi)地在土地政策的調(diào)控對公司發(fā)展帶來了壓力。這也使得這家公司開始變得謹慎：將原先聚焦在16個城市調(diào)整為6個重點城市。

 

  而長實，則是在內(nèi)地拋售物業(yè)的典型。從2013年開始，長實陸續(xù)出售旗下的資產(chǎn)，被外界指出套現(xiàn)達千億。按照易居房地產(chǎn)研究院出具給時代周報記者的數(shù)據(jù)，長實在2012年開始，在內(nèi)地也不再拿地。

 

  不過此舉并未影響長實在內(nèi)地土地儲備上的優(yōu)勢。截至2017年12月，時代周報記者根據(jù)財報統(tǒng)計的9家港資開發(fā)商中，長實目前在內(nèi)地的土儲占比最高，達10700萬平方尺，位居第一。

 

  新世界發(fā)展、新鴻基、恒基兆業(yè)、九龍倉、嘉里、恒隆、太古和瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地的土儲分別為7200萬平方尺、約6000萬平方尺、3550萬平方尺、3510萬平方尺、2902萬平方尺、2165萬平方尺、1290萬平方尺和1150萬平方尺。

 

  盡管港資的開發(fā)周期普遍較長，但各家在土儲分布上也有不同的狀態(tài)。

 

  以太古地產(chǎn)、恒隆等為代表的港資，項目普遍集中在一線以及準一線城市。而像新鴻基、嘉里等除了一線以及準一線城市外，還在三線城市甚至是四線城市有土儲。

 

  比如新鴻基在佛山、中山和東莞等地有土地儲備。而嘉里的土儲更是擴張到了南昌、莆田、秦皇島和營口等地。

 

  商業(yè)地產(chǎn)再興起

 

  內(nèi)地市場的高速增長，助推著港資房企的興盛。

 

  億翰智庫的分析報告認為，各地不斷出臺的限購限貸等政策對投資性需求進行了打壓，而另一個側(cè)面，商業(yè)地產(chǎn)因其6%-10%之間相對穩(wěn)定的回報率，價值開始不斷凸顯。

 

  戴德梁行最新發(fā)布的《大中華區(qū)資本市場快訊》指出，2017年，中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資再創(chuàng)新高，總金額達2730億元人民幣，按年增長30%。

  而商業(yè)地產(chǎn)，就是港資所擅長的領(lǐng)域。

 

  恒隆開發(fā)的恒隆廣場、新鴻基開發(fā)的環(huán)貿(mào)廣場、IFC國金中心、九龍倉開發(fā)的IFS國金中心、太古地產(chǎn)開發(fā)的太古匯、新世界的K11等是港資的代表作。

 

  反映在租金收入上，在時代周報記者統(tǒng)計的9家港資開發(fā)商中，各家的租金收入在2015–2017年間，保持穩(wěn)定甚至是增長的狀態(tài)。以恒隆為例，這三年來總租金收入維持在80億港元左右。

 

  不光如此這9家港資在內(nèi)地部分的租金收入也保持穩(wěn)定甚至增長。例如太古地產(chǎn)方面，2017年內(nèi)地租金甚至出現(xiàn)了12%的上漲。

 

  總租金收入突破百億的有新鴻基、九龍倉和太古地產(chǎn)。2017年，三家的租金收入分別為218.97億港元、145.99億港元和112.52億港元。

 

  對比來看，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商目前只有萬達租金收入突破百億達255億元。其他的如華潤置地、龍湖地產(chǎn)、大悅城、新城控股、寶龍地產(chǎn)等盡管2017年各自實現(xiàn)了不同程度的上漲，但均未突破50億元。

 

  而港資開發(fā)商除了突破百億的三家外，恒隆、恒基兆業(yè)和長實的總租金收益均在80億港元左右。

 

  究其原因，低資金成本和低凈負債，是港資房企的優(yōu)勢。這使得他們可以耐下心來打磨產(chǎn)品。例如新鴻基的資產(chǎn)負債在2017年的財報中只有25.7%，而在內(nèi)地近一半的開發(fā)商負債率超過70%。

 

  “內(nèi)地開發(fā)商和香港開發(fā)商的基因并不一樣。”億翰智庫首席研究員張化東對時代周報記者分析表示，經(jīng)歷香港市場的打拼，港資開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣于在存量市場上搶占資源，“他們不善于做快速開發(fā)，所以會在存量市場上尋找機會，找的也會是核心城市的存量市場機會。”

 

  港資也有自己的節(jié)奏。“從新鴻基的經(jīng)驗來看，其特點是只有在進行股權(quán)融資的年份，才大量購買投資性物業(yè)，以降低資產(chǎn)負債率以及企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。”億翰智庫的研究報告指出。

 

  未來到來

 

  事實上，不少港資已經(jīng)對中國市場表示了好看。

 

  早在2015年初的業(yè)績發(fā)布會上，九龍倉就宣布過未來商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉在內(nèi)地發(fā)展的重點，并希望在5年內(nèi)，在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)額占集團總量的30%以上。

 

  新世界發(fā)展方面則在5月明確表示要斥200億元拿地。

 

  與此同時，不少開發(fā)商的旗艦項目已經(jīng)或者將在內(nèi)地陸續(xù)亮相。這些項目將是財報上的現(xiàn)金奶牛。

 

  新鴻基在上海徐家匯的一期國貿(mào)匯ITC ONE已經(jīng)于2017年建成，嘉里在沈陽的嘉里城已經(jīng)在2016年年底開業(yè)。

 

  在長沙，九龍倉今年將亮相長沙的IFS項目；在廣州和沈陽，新世界將推出旗下的K11項目；在昆明、武漢，恒隆的項目已經(jīng)在籌備中。

 

  另一個維度上，港資房企已經(jīng)迎來了第二代甚至是第三代接班人。

 

  比如，新世界發(fā)展的重擔(dān)已經(jīng)交到了第三代接班人，鄭裕彤的孫子鄭志剛的肩上。新鴻基地產(chǎn)的第三代—執(zhí)行董事郭基煇，已經(jīng)開始接管公司在內(nèi)地的業(yè)務(wù)。

 

  不過，在中原集團主席兼總裁施永青看來，香港的開發(fā)商此前還是偏向保守。他曾以諾曼底登陸來比喻內(nèi)地和香港開發(fā)商的不同：香港開發(fā)商拿地時更看重利潤，普遍利潤高達30%–40%，而內(nèi)地開發(fā)商為了拿地則可以選擇降低利潤。

 

  “內(nèi)地的房企大多數(shù)是第一代，愿意冒險善于把握機會。而香港房企，他們從上一代人受傷結(jié)果辛苦積累的資本，經(jīng)營得謹慎小心。”施永青表示。

 

  事實上，內(nèi)地的房企也在向香港市場進行拓展。

 

  按照公開數(shù)據(jù)顯示，僅在2016年，6家來自內(nèi)地的房企在香港共計拿下7幅宅地。按總成交額計算，當年，內(nèi)地房企在香港摘得的住宅用地占當年香港宅地總成交額的54%，首次占到半數(shù)以上。

        來源：時代周報