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    土地成本：占比25%-30%。

    土地成本也稱土地出讓金，土地對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言是一種稀缺資源，也是一種不可再生資源，因此外國(guó)投資比國(guó)內(nèi)投資的出讓金高，商業(yè)樓的出讓金比住宅樓高。

    房地產(chǎn)價(jià)格里的土地成本指樓面地價(jià)，簡(jiǎn)單地講，就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。也可以理解為土地上蓋出房子后，每平米售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)能最真實(shí)地反映建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格。

    建安成本：占比約30%。

    建安成本是房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分，它是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。

    房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，主要可以分為三個(gè)部分：

    第一部分是前期費(fèi)用。

    主要包括三通一平費(fèi)用和專項(xiàng)費(fèi)用。三通一平費(fèi)用是指使建筑地段的土地平整，達(dá)到通上下水、通電、通路等投入的資金，大面積或不成熟的小區(qū)建設(shè)在此項(xiàng)費(fèi)用上的投入是可觀的。專項(xiàng)費(fèi)用指支付給設(shè)計(jì)公司的總體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)等費(fèi)用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商若重視此方面的投入，將為其本身和消費(fèi)者帶來(lái)利益。

    第二部分是土建費(fèi)用。

    很多房子外表看起來(lái)差不多，但實(shí)際質(zhì)量卻有很大的差別。這主要就表現(xiàn)在土建費(fèi)用上，框架結(jié)構(gòu)，多層打樁，現(xiàn)澆樓板雖然使得成本比較高，但是房屋質(zhì)量也更能保證。俗話說(shuō)一分價(jià)錢一分貨就是這個(gè)意思。

    第三部分是配套設(shè)施費(fèi)用。

    這部分主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、教育等方面花費(fèi)的資金。在現(xiàn)在的大環(huán)境下，綠化率也成了一個(gè)衡量的重要標(biāo)準(zhǔn)。房屋設(shè)備安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本。可能相對(duì)精裝房而言，這部分費(fèi)用的占比會(huì)高一些，但是跟整體的建安費(fèi)用相比，也高不到哪里去。

    銷售管理成本占比約5%-10%。

    銷售管理成本包括開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)成本、廣告宣傳、營(yíng)銷代理等。說(shuō)白了，就是開(kāi)發(fā)商養(yǎng)了一大幫子人，要給他們開(kāi)工資；同時(shí)，為了讓更多的人知道這個(gè)樓盤，需要打廣告。這里還有一項(xiàng)成本，就是銀行利息，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都會(huì)像銀行貸款，如銀行向下調(diào)息，對(duì)于開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)就會(huì)減輕，雖然對(duì)于房?jī)r(jià)影響不大，但相對(duì)而言可降低成本。

    稅費(fèi)：大約占比25%。

    主要產(chǎn)生在規(guī)劃、報(bào)建、預(yù)售等環(huán)節(jié)。直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個(gè)，主要包括企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等。

    據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算：假設(shè)房子市值是100萬(wàn)元（單價(jià)8000元/平方米，面積125平米），這套房負(fù)擔(dān)的稅收為這樣幾種。除此之外，還有城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅。這里我們不再贅述。簡(jiǎn)單地說(shuō)，一套總價(jià)100萬(wàn)元的房子，相關(guān)稅費(fèi)全部算下來(lái)可能接近房?jī)r(jià)的25%。

    利潤(rùn)占比約10%

    開(kāi)發(fā)商不是活雷鋒，買地建房賣房自然是為了賺錢，利潤(rùn)率越高，也就意味著企業(yè)的融資開(kāi)發(fā)等成本越低，而這就看各家開(kāi)發(fā)商的本事了。另外，樓盤開(kāi)發(fā)有周期，開(kāi)發(fā)商拿地后開(kāi)發(fā)一期后，而后樓面地價(jià)升值了，而開(kāi)發(fā)成本基本不變，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也會(huì)隨之增加，這也就是很多開(kāi)發(fā)商捂盤惜售的原因。