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　　導(dǎo)讀 炒房客攜帶大量資金，蜂擁而至掃蕩著一座座城市：西安、貴陽、沈陽、惠州、丹東……都是一些多年房價未漲、房地產(chǎn)庫存高企的城市。他們的到來，攪動了當(dāng)?shù)貥鞘械囊怀卮核?mdash;—多年死寂的市場猛然活躍起來。

　　一些城市是應(yīng)該感謝炒房客的——去掉了房地產(chǎn)庫存、增加了地方財政收入、緩解了地方債務(wù)、當(dāng)?shù)乩习傩肇敻粦{空增加了百十萬……可炒房客能找到下一個接盤俠嗎？炒房客會不會接到最后一棒呢？誰知道呢！那是幾年以后的事了，哪管得了這么遠！

　　1 美好的城市

　　小王只需要花幾元錢，就可以乘坐地鐵從城南到城北、從城東到城西；

　　老王開車馳騁在城市的高架橋上、隧道里面，不用掏一分錢的路橋費；

　　周末，老王/小王可以陪著家人/戀人/友人去公園里休閑散步、甚至鍛煉身體，當(dāng)然是免費的；

　　……

　　城市真的很方便。

　　早晨匆忙的上班族，在辦公樓附近的便利店快速的買份早餐，補充一上午的能量消耗；

　　下班后，三五好友相聚某個餐廳來頓饕餮大餐，享受生活聯(lián)絡(luò)感情；

　　假期里，去SHOPPING MALL購物消費看場電影、去博物館看場藝術(shù)展覽、去劇院看場演出、當(dāng)然也可以去讀書會/電影小組/紅酒品鑒會等興趣小組滿足自己的愛好；

　　……

　　城市生活真豐富。

　　年薪百萬的職業(yè)和月薪剛超最低工資標(biāo)準(zhǔn)線的低端工作，都能在城市里和諧共處；

　　再細小的行業(yè)、再冷門的工種、再小眾的需求和供給，都能在城市里并行不悖；

　　你有再大的能力、再多的欲望、再高的要求，都能在城市里得到滿足；

　　……

　　城市確實很美好。

　　另外，城市聚集了最好的醫(yī)療資源、教育資源、文化資源、娛樂資源、金融資源、人力資源……是的，城市有最好的公共設(shè)施、公共服務(wù)、外部資源，很多都是性價比超高的、甚至是免費的。

　　問題來了：憑什么一個人剛來到城市，只需要花很少的錢就可以便捷的享受這一切呢？

　　因為有人身先士卒、因為有人提前付出、因為有人早期建設(shè)。

　　你享受到每一個便利都凝結(jié)著他人的勞動。

　　你覺得稀疏平常的順便使用都是錢的堆積。

　　這美好的城市怎么來的呢？

　　2 感謝您買房

　　城市的道路/橋梁/地鐵/公園等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量的錢（地鐵造價每公里5、6億左右），醫(yī)院/學(xué)校/工商/司法/督查等公共服務(wù)也需要大量的錢建設(shè)和維護，雖然這些公共基礎(chǔ)設(shè)施都沒有立竿見影的經(jīng)濟回報，卻對城市整體財富的創(chuàng)造至關(guān)重要。

　　因為完善的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，才有了人的聚集、才有了高樓大廈、才有了海量財富的被創(chuàng)造。

　　可建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施所需的天量資金從哪里來呢？

　　有人說：稅收啊，政府收稅不就可以建設(shè)了么！非常對?？啥愂湛偭康母叩腿Q于當(dāng)?shù)啬壳暗慕?jīng)濟水平——就像二三十年前的中國，在那種經(jīng)濟水平下，是無法快速改善城市基礎(chǔ)設(shè)施的。

　　那有什么好辦法呢？

　　對的，土地財政——通過賣地獲得大量資金，再用這些資金去改善城市基礎(chǔ)設(shè)施，進而為吸引人口、生產(chǎn)財富創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，城市變好了、人才都來了、賺錢的機會增加了，就會推動土地價格進一步上漲，于是賣更多的地、得更多的錢、建設(shè)更好的基礎(chǔ)設(shè)施……如此良性循環(huán)。

　　稅收和土地財政區(qū)別在哪？稅收只能收當(dāng)下的錢，而土地卻可以賣地收未來的錢——地產(chǎn)商可以貸款買地、買房人可以貸款買房，貸款就是把未來的錢拿到當(dāng)下花啊。

　　中國土地國有、非私有的特征，為土地財政這一偉大的發(fā)明提供了制度保證——政府可以通過賣地迅速聚集資金、改善城市基礎(chǔ)配套！中國城市天翻地覆的變化也就是近二十年的事，因為這期間中國開始了住房商品化改革。

　　所以邏輯就清晰可見：政府把土地賣給了地產(chǎn)商、地產(chǎn)商再把土地上蓋的房子賣給居民，居民沒錢怎么買呢？銀行貸款啊。

　　房奴肩負房貸，省吃儉用還月供在為銀行打工？錯！在為這個城市的建設(shè)添磚加瓦。

　　因為有人買房貢獻財政收入，才有了美好的城市。

　　因為房奴貸款負債前行，才有你享受的城市繁華。

　　炒房客買樓，就是掏錢支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)啊。

　　3 杠桿的轉(zhuǎn)移

　　政府賣地當(dāng)然不可能隨意的劃個圈，就開始對外賣了。而是需要平整土地——安置拆遷戶、把地上的建筑物拆除，同時還要通電、通路、通訊、給水、熱力、燃氣等，賣的土地得有基本的配套設(shè)施，這就是俗稱的“三通一平”、“五通一平”等。

　　而做到這些當(dāng)然得花錢了——拆遷補償、建筑拆卸、水電路氣的鋪設(shè)等，哪一樣不花錢呢？可錢誰出？地方政府啊——準(zhǔn)確的說，是地方政府成立的各種建設(shè)投資公司出的，這也就是我們常說的地方融資平臺。

　　這些融資平臺也沒錢啊？那就去各大商業(yè)銀行貸款唄。沒風(fēng)險嗎？有地方政府的隱形擔(dān)保，怕個啥？

　　就這樣，地方政府為了改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)也為了自己的政績，開始大規(guī)模平整土地、建設(shè)新區(qū)。而錢的來源是哪里？是貸款。貸款是什么？是杠桿。為此，地方政府背負了大量的債務(wù)。

　　▲截止2017年底，各省債務(wù)余額合計16.6萬億

　　在2014/2015年經(jīng)濟低迷時，房地產(chǎn)蕭條、地方政府債務(wù)也壓力山大。

　　感謝“三去一降一補”，其中的“去庫存”給樓市注入一支強心劑，也給了地方政府緩解債務(wù)、降低杠桿的契機。

　　先是一線樓市漲，一線調(diào)控加強后開始二線樓市漲，緊接著二線樓市嚴加管制，又輪到三四五線城市漲。全國樓市一盤棋，資金由一線到二線、再到三四五線，直至把房地產(chǎn)庫存消化完畢。

　　這里的資金都是居民儲蓄等存量資金嗎？NO!是信貸、是貸款、是債務(wù)、是增量資金。

　　這輪房地產(chǎn)去庫存的背后，本質(zhì)是杠桿和風(fēng)險的轉(zhuǎn)移：地方政府的債務(wù)杠桿、地產(chǎn)商的債務(wù)杠桿、銀行的資產(chǎn)風(fēng)險等，全部轉(zhuǎn)移到了購房者的身上。

　　那炒房客在期間起了什么作用呢？

　　因為炒房客的到來，推動了房價的上漲、攪動了樓市一潭死水、吸引了更多人的眼球、蠱惑更多的人加速負債加杠桿買房——百姓都是買漲不買跌啊。

　　只有上漲才能去庫存！

　　只有上漲才能降政府杠桿！

　　只有上漲才能緩解地方債務(wù)！

　　從這個角度說，炒房客反而成了本輪房地產(chǎn)去庫存的功臣了？這……讓我再思索一會。

　　可城市需要什么樣的炒房客呢？

　　4 這樣的炒房客

　　對某些城市來說，確實需要一些房產(chǎn)投資人來攪動下市場，以產(chǎn)生鯰魚效應(yīng)。

　　城市最歡迎的當(dāng)然是人才——能貢獻勞動、能帶來就業(yè)、能給這個城市帶來財富的人，這也是這波全國城市搶人大戰(zhàn)中爭奪的對象。

　　這種人買了房會自己居住，哪怕因他們買房而推高了房價、產(chǎn)生了泡沫，但沒關(guān)系，他們能創(chuàng)造大量的財富，城市的高房價會因為這些新增的財富而坐實、夯實。

　　城市也歡迎那種付全款的房產(chǎn)投資人。他們買房就相當(dāng)于把錢轉(zhuǎn)移到這個城市，支持當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)啊，如果買到丹東、環(huán)京地區(qū)、防城港這樣的的四五線城市——嗯……怎么說呢？就相當(dāng)于自掏腰包搞扶貧建設(shè)了，竟然免費送錢上門，哪有城市不歡迎呢？

　　對于那些拿得起首付、可需要按揭貸款的買房人，城市就有些糾結(jié)：雖然只能付個首付，但蒼蠅再小也是肉，更何況首付也是一筆錢??！雖然需要貸款，可貸款也得有貸款人啊，加杠桿也得有能背債的人??！面對地方政府債務(wù)和城市基礎(chǔ)建設(shè)的壓力，這種人一定程度上也是歡迎的。

　　城市最討厭的就是那種首付是借來的、還要最大杠桿的銀行貸款、甚至月供也是“以貸養(yǎng)貸”的高杠桿炒房客。他們買高了房價、卻無法為城市帶來增量財富，只是為了尋找下一個接盤俠，賺一筆錢就跑。如果他們虧錢破產(chǎn)，會給銀行帶來大量壞賬，甚至?xí)l(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

　　高杠桿炒房客，正是政府定點爆破、重點打擊的對象。慢著、慢著……可即使這樣，也好過沒有買房人、沒有能轉(zhuǎn)移出杠桿的人??！

　　本質(zhì)上來說，城市是歡迎各類買房人的、當(dāng)然也是歡迎房價上漲的——緩解了地方債務(wù)危機、降低了杠桿斷裂的風(fēng)險、支持了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、還能讓已有房的人資產(chǎn)瞬間增加百十萬——居民有錢了，就有消費的動力，這能帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展啊。

　　但房價上漲會引發(fā)后買房人的不滿，進而引起社會波動，這才是政府擔(dān)憂的，樓市調(diào)控就是在房價平穩(wěn)上漲和后買房人不滿間尋找平衡的藝術(shù)。

　　你以為調(diào)控真的是降房價？你以為城市真的不歡迎炒房客？你以為不放松樓市調(diào)控是真心話？

　　Too young too simple!你太年輕了！

      融360說房