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    潘石屹說，中國人對房子的產(chǎn)權有近乎宗教般的狂熱，讓房產(chǎn)市場變的很不理性。尤其是近兩年來，隨著房價的飛速上漲給買房人帶來巨大的利益誘惑，越來越多的人被裹挾進投資買房暴富的漩渦之中，不能自拔。

    說到底現(xiàn)在多數(shù)人買房已經(jīng)不完全是為了居住了，更多的是把房子當作一桿撬動財富的杠桿，一種賺錢的工具。更有甚者不惜拋家舍業(yè)，放棄自己辛苦打拼白手起家苦熬幾十年的實體產(chǎn)業(yè)，變賣之后拿換來的錢，不顧死活、不聽勸誡地一猛子扎進樓市。投機心態(tài)在肆意蔓延，全民炒房之風盛行。“這是病，得治”用網(wǎng)友的話來說。

    事實上，依奇哥的銳眼觀察發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)不僅有“病”，而且還正處在前所未有的危機之中，卻渾然不知。隨著2016年各地房貸政策和限價、限售政策嚴格實施以來，國內多數(shù)媒體歡呼雀躍，大肆報道此輪樓市調控效果顯著，成果喜人，但鮮有人關注到中國宏觀環(huán)境變化、房地產(chǎn)企業(yè)屢屢陷入債務違約風波以及居民負債正逐年增加直至觸頂?shù)葞讉€方面的變化。在奇哥看來，這些變化皆釋放了“房地產(chǎn)大勢已去，深陷危機之中的信號。

    一，三駕馬車全熄火？靠房地產(chǎn)托底還能支撐多久？

    對于房地產(chǎn)，業(yè)內有句箴言：下者看房、中者謀城、高者行國運。房地產(chǎn)市場到底前途如何其根本還是看國家的經(jīng)濟發(fā)展預期，正所謂，國富則民強，國強則民豐。

    從4月的數(shù)據(jù)來看，中國經(jīng)濟的發(fā)展從來都離不開的三駕馬車，投資、消費和出口都面臨熄火的局面。要知道，三架馬車不光是拉動經(jīng)濟，同樣也是消化高房價泡沫，實現(xiàn)軟著陸的重要手段。過去20多年，中國人之所以能抗住如此高的房價，經(jīng)濟快速增長是至關重要的因素。

    出口，肯定是指望不上了，中美貿(mào)易摩擦正進入白熱化階段，談來談去都只停留在原地踏步階段，特朗普這個“大騙子”又一而再再而三地出爾反爾，所有人都能看得出來，5年之內凈出口會越來越??；

    投資也只能用難以為繼來形容了，前五月全國固定資產(chǎn)投資216043億元，同比增長僅6.1%，創(chuàng)20年來新低。事實上，自2009年投資絕對值增速達到30%的峰值之后，就進入了下降通道，到2017年的投資絕對值增速只剩下4.2%，這恨不得也就是個通脹率而已，沒有增長性可言了。進入2018年這種情況更是在一度惡化；

    消費，短短2個月時間，同比增速下滑超過了1.5%，是非常非常少見的事情。更麻煩的是，5月份投資增速同比僅有8.5%，上一次這么低迷的時候，還是在15年前非典時期。

    正如前文所說，當三駕馬車都不靈的時候，那經(jīng)濟發(fā)展的依托還靠誰？僅僅依靠房地產(chǎn)托底，又能支撐多久呢？說得不好聽點，房地產(chǎn)自身實際上已經(jīng)是“泥菩薩過河自身難保”了。

    二，房企違約成風，上萬億債務，房地產(chǎn)大局如何穩(wěn)得了？

    經(jīng)濟陷入低迷，與此同時隨著信貸的不斷緊縮，銀根收緊，房地產(chǎn)企業(yè)這一年多來也是生存艱難。一方面金融去杠桿，房企過去如魚得水的融資渠道都已經(jīng)關上了閘門，房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇成本更高的海外發(fā)債；另一方面，地產(chǎn)行業(yè)處在償債高峰期的前夜，火爆時期加的高杠桿已經(jīng)開始出現(xiàn)碎裂的征兆。

    前有王健林上演史詩級的斷臂自救；后有上交所對華夏幸福的債務風險18問；再后來天津龍頭房企天房集團近1800億違約風險預警。無不說明房地產(chǎn)企業(yè)在茍延殘喘，并不像很多人想象的那般活得瀟灑自如。

    更加不幸的是，地產(chǎn)債更是雪上加霜，嗅覺靈敏的機構們早已聞風而逃，拋起地產(chǎn)債來更是毫不手軟。數(shù)據(jù)顯示，5月9日地產(chǎn)債成交量72.79億元；緊接著5月10日地產(chǎn)債拋售量攀升至84.54億元，要知道此前日均才35億元，成幾倍的放大集中性拋售交易，呈現(xiàn)出對地產(chǎn)債未來走勢的集體看空。

    如此混亂不堪的情況下，沒有任何一個房地產(chǎn)企業(yè)可以大言不慚地說自己不受影響，即便是碧桂園、恒大這樣的寡頭房企也是各家有各家“難念的經(jīng)”，這一點從這幾家企業(yè)加速高周轉已經(jīng)可見一斑。

    有專家提醒到，三四季度才是上演真槍實彈的戲碼，開發(fā)商違約潮正在路上，請大家注意繞行避讓！這種情況下，開發(fā)商最容易跑路，手上的項目也極有可能“爛尾”，請手握血汗錢的剛需購房者一定要瞪大眼睛。

    三，瘋狂加杠桿之后，全民負債累累，口袋空空如也，高房價拿什么續(xù)命？

    眾所周知，中國是最遵循“量入為出”的民族之一，也是最熱衷于存錢的民族，但是近幾年來這種情況完全反轉過來了，隨著房地產(chǎn)的井噴式發(fā)展，中國家庭負債水平屢創(chuàng)新高。

    著名經(jīng)濟學家林采宜說，我們這一代人“百萬負翁”、“千萬負翁”很多。尤其是北上廣深這樣的大城市，很多人憑借房子實現(xiàn)“紙面資產(chǎn)”過萬千，但口袋卻是空空如也，而且還背負大幾百萬的房貸。

    這一點從數(shù)據(jù)來看，更加容易理解： 1996年中國居民杠桿率只有3%，但是到了2017年第二季度居民杠桿率已經(jīng)高達47.4%。高于國際上大多數(shù)新興市場國家的平均水平。值得一提的是，居民部門貸存比攀升到63.2%，這是真真實實的資不抵債啊。怪不得很多專家說，風險一旦來臨，中國超過半數(shù)的家庭都將不堪一擊。

    反觀居民收入增幅，簡直不要太難看?，F(xiàn)實非常醒腦，靠工資收入買房很多城市都得不吃不喝大幾十年才能完成。居民負債已經(jīng)見頂，居民口袋早就被掏空了，那么未來房價還靠什么支撐上漲呢？誰還有錢買開發(fā)商和炒房客手里的房子呢？

    房地產(chǎn)處在危險邊緣，剛需還要拼了命的借錢買房往里沖嗎？

    奇哥認為，以上三個信號每一個都信息量巨大，都應該得到足夠的重視，畢竟這些積累的風險以及亂象，已經(jīng)成為最容易引爆風險的定時炸彈。

    你們看到的是機會，而有些人的眼中看到的更多是危機，更少的人看到的是房地產(chǎn)黃金時代的遠去，房價大漲即將終結，比如今時今日正在開足馬力往外沖的富人們，比如“老謀深算”的李嘉誠、王健林、潘石屹等大佬們，他們在所有人都認為是房地產(chǎn)黃金期選擇黯然離場，難道不需要引起我們的警惕嗎？

    正如上文分析的，支撐高房價的基本面都在漸漸分崩離析，眼下可能還未到“危機爆發(fā)”的時期，但是端倪已現(xiàn)，不可不重視。奇哥不敢說房價一定會跌，但是至少我敢肯定不存在大漲的可能了，因此對于一些專家“借錢買房”、“用6個錢包買房”之類的博眼球觀點，還是選擇性忽視吧。

    房價大局已定，房價或難再漲，未來樓市大概率企穩(wěn)，所以剛需朋友們買房真的不用那么著急了，但也不能絲毫不上心，畢竟對于自住來說，解決全家人的居住是首要任務，所以即便知道房價不會再大漲了，也不能僥幸地認為自己的機會很多，可以再等等，畢竟樓市風云變幻莫測，且受政策影響較大，誰也不能絕對預測未來走向，所以情況允許還是盡可能早點下決定吧。

    房天下 樓市奇說