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撰文|張銀銀

不得不佩服香港的執(zhí)行力。從3月份香港政府提出議案到昨天的6月28日，空置稅悄然落地。

據(jù)媒體報(bào)道，6月28日中午，香港行政會(huì)議召開(kāi)特別會(huì)議，討論三項(xiàng)房屋新措施，其中包括落實(shí)“一手樓空置稅”。消息指出，有關(guān)措施已全部獲得通過(guò)。

有香港媒體稱，行政會(huì)議決定對(duì)空置一年及以上的一手住宅征空置稅。該稅種將通過(guò)現(xiàn)有差餉機(jī)制收取，將為應(yīng)課征差餉租值的200%。

說(shuō)直白點(diǎn)，就是空置稅為評(píng)估出的年租金的200%。夠狠！

靴子落地，激動(dòng)萬(wàn)分，香港算是開(kāi)了全中國(guó)的先河。處于水深火熱，被各種亂象和泡沫困擾的內(nèi)地樓市，是否會(huì)因此看到一絲上岸的曙光呢？杠桿游戲并不樂(lè)觀。

1、每平米均價(jià)23.76萬(wàn)港幣！香港使出雷霆手段控房?jī)r(jià)

先來(lái)說(shuō)說(shuō)香港，這座奇跡般的城市宇宙級(jí)的房?jī)r(jià)。

一直以來(lái)，杠桿游戲?qū)ο愀鄣目傮w印象就是：這是一座開(kāi)放包容的城市，是世界級(jí)的金融中心，購(gòu)物天堂這樣的稱號(hào)就不用說(shuō)了，看看活躍在各位桿友微信中的各種香港代購(gòu)就知道。

當(dāng)然，房?jī)r(jià)也是出奇的高。

杠桿游戲此前有幾位在港工作或讀書的朋友，如今都無(wú)一例外全部回了內(nèi)地，詢問(wèn)原因，我從他們那里得到的統(tǒng)一答案都是：房?jī)r(jià)太高！這對(duì)于買房觀念根深蒂固的我們來(lái)說(shuō)，確實(shí)是個(gè)硬傷。

香港房?jī)r(jià)有多高？最新的數(shù)據(jù)是2018年5月，為2.2萬(wàn)港幣每平方英尺。1平米約等于10.8平方英尺，也就是香港1平米的房?jī)r(jià)為23.76萬(wàn)港幣，按最新匯率計(jì)算，折算成人民幣大概為20.054萬(wàn)人民幣。

看到這里，內(nèi)地房?jī)r(jià)的扛把子深圳估計(jì)會(huì)沉默不語(yǔ)，2017年不到6萬(wàn)一平米的均價(jià)只到了香港的小腿。

有媒體報(bào)道，近日香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上升25個(gè)月，并連續(xù)18個(gè)月刷新最高紀(jì)錄。

咨詢機(jī)構(gòu) Demographia 發(fā)布過(guò)《2017年國(guó)際房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力報(bào)告》，這份報(bào)告統(tǒng)計(jì)了全世界293 座城市，對(duì)這些城市房?jī)r(jià)中位值與普通家庭年收入中位值倍數(shù)排名，以此得出房該城市家庭的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力。

香港連續(xù)第8年排名第一，負(fù)擔(dān)能力指數(shù)從 2016 年的 18.1 倍升至 19.4 倍，比排在倒數(shù)第二的悉尼高出 50%。雖然調(diào)查結(jié)果存爭(zhēng)議，但也不失為一個(gè)參考。

人多地少，房?jī)r(jià)能不貴嗎？公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，香港的人口密度達(dá)到了每平方公里6420人。香港市區(qū)更是達(dá)到了每平方公里2.1萬(wàn)人。

首賭北京這一數(shù)據(jù)才1300左右，魔都上海3800左右，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港。再加上全球量化寬松，一路狂奔也就抵擋不住了，房地產(chǎn)理所當(dāng)然成為最大蓄水池。

這一次雷霆出擊，這么短時(shí)間內(nèi)就落地“空置稅”，盡管目前的征稅對(duì)象還僅是一手房，著重打擊的是開(kāi)發(fā)商捂盤惜售，也足以見(jiàn)香港政府對(duì)其樓市的擔(dān)憂。

2、除了我國(guó)香港，其他地區(qū)空置稅怎么收？

當(dāng)然，唱空“空置稅”的聲音也很多，也有炒房客認(rèn)為這不太可能遏制香港的樓市泡沫，畢竟只是針對(duì)一手房。但該項(xiàng)稅收在許多其他國(guó)家或地區(qū)已經(jīng)比較完善了。

比如法國(guó)，房子空置超過(guò)1年就需繳納房?jī)r(jià)的10%，第二年要繳12.5%，第三年15%。如此重拳之下，難道還有人去炒房？所以法國(guó)的房?jī)r(jià)成本被馴服。

荷蘭也很厲害，其奈梅亨市政府向無(wú)房者免費(fèi)提供私人空置房，允許人們?nèi)胱￠e置一年以上的空房已經(jīng)寫進(jìn)了荷蘭法律。

瑞典更狠，除了加強(qiáng)租賃服務(wù)外，瑞典政府甚至將無(wú)人居住的住房推倒，德國(guó)有些地區(qū)政府也采取了同樣的辦法來(lái)遏制住房空置。

丹麥政府則在50多年前就開(kāi)始對(duì)那些閑置6周以上房屋的所有者進(jìn)行罰款。

除了歐盟的一些國(guó)家外，其他地區(qū)的一些城市也對(duì)閑置房采取了相應(yīng)措施。杠桿游戲看資料，在美國(guó)亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因?yàn)樽庾≡谄h(yuǎn)地區(qū)而得到補(bǔ)償。在該城市一些地區(qū)，甚至還有業(yè)主出錢，讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。

總而言之，許許多多的國(guó)家或地區(qū)實(shí)踐已經(jīng)證明了，空置稅可以說(shuō)是“炒房殺手”。因?yàn)楦哳~稅收逼得房屋所有人把房子拿到市場(chǎng)中租賃或買賣，增加了市場(chǎng)的供給量，無(wú)論租金和房?jī)r(jià)都會(huì)因此受影響。

香港目前還只是針對(duì)一手房征收“空置稅”，對(duì)其房?jī)r(jià)影響或許有限，但可以預(yù)見(jiàn)的是，一向與國(guó)際接軌的香港，在空置稅上也肯定會(huì)慢慢更加完善，直到真正的“國(guó)際化”。

3、喊了那么多年，內(nèi)地的空置稅為啥幾乎不可能開(kāi)征？

那么問(wèn)題來(lái)了，既然公認(rèn)的“空置稅”能這么有效地穩(wěn)定房?jī)r(jià)，為啥我國(guó)內(nèi)地不祭出這一“大殺器”呢？

實(shí)際上對(duì)于征收空置稅我們也喊了很久了。不過(guò)杠桿游戲沒(méi)那么樂(lè)觀。答案很簡(jiǎn)單，一是因?yàn)槲覀冋鞫惖膭?dòng)力不足，再則因?yàn)闂l件不允許。

前一個(gè)原因大家都懂，看看不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)推進(jìn)了多少年，這么多年了我們?nèi)珖?guó)住房總量及空置率，依然保持“神秘”就知道。

畢竟在中國(guó)擁有多套房的人大都非富即貴，可以說(shuō)是既得利益者。

要知道如果要推進(jìn)空置稅征收，首先你得搞清楚空置率啊，搞清楚了空置率，這些空置的房子背后的所有人也就一目了然。

后一個(gè)原因，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才經(jīng)歷了20年的成長(zhǎng)期，房屋信息系統(tǒng)不健全，而住房空置的標(biāo)準(zhǔn)也難以界定，技術(shù)復(fù)雜疊加定義困難，頂層動(dòng)力又不足，拿什么來(lái)開(kāi)征？

不過(guò)好消息是，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種呼聲越來(lái)越高了。

今年的博鰲亞洲論壇上，原住建部副部長(zhǎng)仇保興表示，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，要從行政調(diào)控變成稅收、信貸等市場(chǎng)工具的調(diào)控,“從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)說(shuō)，包括消費(fèi)稅、空置稅，這些肯定會(huì)出來(lái)的。”

中國(guó)社科院近日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2018）》指出，2018年政策調(diào)控的關(guān)鍵在于建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，而長(zhǎng)效機(jī)制包括法律保障機(jī)制、土地供給機(jī)制、稅收調(diào)節(jié)機(jī)制等諸多內(nèi)容。

因此，社科院建議，應(yīng)該以“空置稅”來(lái)替代房產(chǎn)稅，從而增加住房持有成本，提高住房利用效率。

這一輪樓市的大牛已經(jīng)有些過(guò)猛，主要城市自2015年二三季度開(kāi)始到現(xiàn)在已經(jīng)整整三年，多數(shù)城市的實(shí)際漲幅都已翻倍。房住不炒的時(shí)代，杠桿游戲真心期待內(nèi)地也祭出更多的硬通貨。

杠桿游戲 張銀銀