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中新經緯客戶端1月3日電(薛宇飛)58同城、安居客3日發(fā)布的《新周期:樓市迎來換擋期--2018年樓市總結》(以下簡稱“報告”)指出，2018年是“調控年”，也是房地產新周期的重要年份，這一年房產市場回歸理性，價格走勢趨于平穩(wěn)，商品房銷售金額超越2017年再創(chuàng)新高。

報告稱，2019年樓市將進入“換擋期”，換擋并不代表樓市會出現大波動，反而會更“平穩(wěn)化”發(fā)展。在總體房價水平穩(wěn)定的基礎上各類城市或出現分化:一線城市價穩(wěn)量降，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，三四線城市房價上漲的現象在2019年將得到明顯控制。

商品房銷售額或將突破14萬億元

北京在建樓盤 中新經緯 薛宇飛 攝

報告稱，經濟新常態(tài)下，樓市政策也發(fā)生了重大調整。2018年3月，全國“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調控總體方針，為加快住房制度改革和房地產長效機制建設，全年全國陸續(xù)發(fā)布調控政策400余次，保障市場健康發(fā)展。隨著調控不斷深入，樓市回歸理性，7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”口號，成為樓市降溫“分水嶺”，政策效應明顯顯現。

2018年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出，要將“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”作為調控主要目標，“維穩(wěn)”仍是2019年樓市政策基調。58同城、安居客《2018年樓市總結》指出，2018年年底部分城市調控政策變更，如菏澤取消新房及二手房限售政策等，并不意味著調控放松，而是根據實際情況并針對不同城市進行分類指導，因城施策，夯實城市主體責任。

據國家統(tǒng)計局數據顯示，2018年1-11月全國商品房銷售面積達到14.86億平方米，同比增長1.4%，銷售額12.95萬億元，同比增長12.1%，而2017年全年商品房銷售金額為13.37億元。報告認為，從當前市場情況看，2018年全國房產銷售額大概率將突破14萬億元，并且有可能成為峰值數據。

西部三城位列新一線城市找房熱度前三甲

據58安居客房產研究院數據，2018年 10月份購房者信心指數達年內新低，自2018年11月起，在穩(wěn)房價態(tài)勢下，購房者信心指數開始回升，市場情緒逐漸穩(wěn)定。

58安居客房產研究院全年監(jiān)測數據顯示，從2018年新房月度訪問量來看，用戶的找房需求在3月份出現高峰，而后逐漸下降，下半年整體呈平穩(wěn)下行趨勢。

從不同城市級別找房熱度來看，一二線城市熱度漲幅高于三四線城市，受人口周期性遷移影響，臨近年底不少外出務工人員返鄉(xiāng)置業(yè)，帶動三四線城市找房熱度回升。此外，購房剛需向周邊城市擴散，呈現出衛(wèi)星城格局。北上廣等一線城市的找房熱度總體呈現下降趨勢，而部分周邊城市找房熱度上升，上海周邊的常州、北京周邊的太原，找房熱度同比增長約五成。

隨著新一線城市“搶人大戰(zhàn)”的升級，各種政策利好對落戶人群釋放，也刺激了當地的房地產市場發(fā)展。報告稱，2018年新一線城市中新房熱門找房城市集中于西部，重慶、西安、成都是找房榜前三甲。其中，重慶新房找房同比上漲40%，寧波、沈陽也有約四成漲幅。

2019年樓市呈現六大轉變

報告指出，2019年樓市將進入“換擋期”，換擋并不代表樓市會出現大波動，反而會保證全國樓市整體更為“平穩(wěn)化”發(fā)展。樓市換擋在2大方向6個具體維度上有明顯體現，2大方向分別是政策調控與房企兩個側面。

在穩(wěn)字當先的大環(huán)境下，政策調控換擋表現在以下三個維度:其一總體調控節(jié)奏不變、區(qū)域性變化呈現，即從全國嚴控到因城施策的指導方針變化，體現了調控政策將依然保持穩(wěn)定、長短結合的節(jié)奏不變，在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。其二總體房價水平穩(wěn)定、各類城市分化。一線城市價穩(wěn)量降，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，三四線城市房價上漲的現象在2019年將得到明顯控制。其三信貸政策總體不變，首套優(yōu)惠更多體現，2019年利率依然存在一定的下調空間，尤其是對首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，房企側換擋將在2019年表現得更為明顯，具體呈現三個維度的變化:從粗放的城市群戰(zhàn)略到精細化區(qū)域深耕戰(zhàn)略的換擋;房企的集中度從千億級房企猛增到數量穩(wěn)定的換擋;房企的競爭力從規(guī)模化效應到產品力驅動的換擋。

張波稱，2019年房企的競爭更為激烈，龍頭房企規(guī)?；哪_步有所放慢，但中型房企之間的競爭將出現“白熱化”。(中新經緯APP)