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轉(zhuǎn)自:法政之家

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房子住滿兩年 需召開業(yè)主大會

新《辦法》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主大會、業(yè)主委員會按照國家有關(guān)規(guī)定開展活動。業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主人數(shù)在100人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到50%以上，或者達到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會。而首次業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成。

業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

1.專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

2.建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

物業(yè)企業(yè)逾期不移交手續(xù) 處1萬元以上10萬元以下罰款

《辦法》的第三十六對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主做了相應(yīng)的規(guī)定，且對拒不移交手續(xù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰力度也相應(yīng)加大。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應(yīng)提前60天告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提前60天通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

利用物業(yè)共用部位 收益應(yīng)用于專項維修資金

新《辦法》規(guī)定，規(guī)劃、設(shè)計新建住宅小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的2‰—3‰的比例確定物業(yè)管理用房。但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。

建設(shè)單位不得單獨轉(zhuǎn)讓物業(yè)共用部分的所有權(quán)和使用權(quán)。任何單位和個人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

業(yè)主未入住的空房應(yīng)繳納70%物業(yè)費

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會同意后，可以臨時有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人使用。所得收益應(yīng)按前條規(guī)定使用。

普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和級別管理，物業(yè)服務(wù)等級標準、基準價及浮動幅度，由省物價、建設(shè)行政主管部門制定。普通商品住宅小區(qū)以外的物業(yè)管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費用。繳納比例為收費標準的70%，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔(dān)。

隨意改變房屋用途 可處1000元以上3萬元以下罰款

新《辦法》明確，房屋業(yè)主或使用人不得隨意改變房屋的總體設(shè)計功能和公共設(shè)施使用功能。確需改變的，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃設(shè)計要求和結(jié)構(gòu)安全標準，并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意。

業(yè)主或者使用人不得有以下行為：

1.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

2.對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；

3.存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；

4.利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動。

一旦違反規(guī)定的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，可以并處1000元以上3萬元以下罰款。造成他人損失的，應(yīng)賠償損失。