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來(lái)源：葉檀財(cái)經(jīng)   2020年01月05日 08:42

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在大眾印象里，過(guò)去40年，房地產(chǎn)行業(yè)躺著就能賺錢。

受政策紅利加持，無(wú)需技巧，也沒(méi)有文化，無(wú)非是拿地造樓，然后賣掉。

然而，想象中的房地產(chǎn)賺錢很簡(jiǎn)單，但在現(xiàn)實(shí)中，往往越簡(jiǎn)單的東西，就越殘酷。

就像呼吸，每個(gè)人都覺得呼吸很簡(jiǎn)單，但多數(shù)人不知道，為了維持呼吸這種本能，自己的身體付出了多大代價(jià)。

房地產(chǎn)行業(yè)同樣，2019年600余次調(diào)控下，有些房企捷報(bào)頻傳，也有些房企沒(méi)入谷底，其中差別，可不只是運(yùn)氣那么簡(jiǎn)單。

19年的最后一天，新昌集團(tuán)被港交所摘去上市公司頭銜。

本來(lái)，大風(fēng)大浪之下，傾覆幾艘小船，不是什么新聞，但新聞中的新昌集團(tuán)，可是有著近80年經(jīng)營(yíng)歷史的老牌建筑商。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)集團(tuán)企業(yè)的平均壽命僅7.5年，能連續(xù)經(jīng)營(yíng)80年以上的企業(yè)只占0.13%

新昌集團(tuán)的行業(yè)地位，就算如今的萬(wàn)科、恒大、碧桂園，也要親口叫一聲：“師尊”。

那么，新昌集團(tuán)究竟發(fā)生了什么？

原來(lái)他“身處最好的時(shí)代，卻吞下了最兇的毒藥”。

股權(quán)混戰(zhàn)中 一劑猛毒灌下

新昌集團(tuán)控股有限公司，曾經(jīng)的港股代號(hào)0404.HK，始建于1939年，1972年登陸香港資本市場(chǎng)。

在超過(guò)半個(gè)世紀(jì)的經(jīng)營(yíng)歷史中，營(yíng)造的工程，超過(guò)五百項(xiàng)，其中不乏享譽(yù)世界的建筑物，巔峰時(shí)期，擁有50余家子公司，實(shí)打?qū)嵉囊活^地產(chǎn)巨獸。

第一任創(chuàng)始人葉庚年卸任后，近70年時(shí)間，公司股權(quán)幾經(jīng)流轉(zhuǎn)，勢(shì)頭不減。

直到2007，潮汕巨商朱樹豪斥資7.04億元入主新昌集團(tuán)控股，此人踏中改革開放紅利，一手建成世界第一大高爾夫球會(huì)，還為北京申奧成功助過(guò)力。

如此一位時(shí)代驕子，入主后，邀請(qǐng)王英偉擔(dān)綱左右手，任集團(tuán)董事兼常務(wù)副主席。

王英偉何許人也？其人早年從政，后來(lái)經(jīng)商，在恒基中國(guó)做過(guò)董事總經(jīng)理，在瑞安集團(tuán)當(dāng)過(guò)常務(wù)總裁，最得意的，一手操盤“上海新天地”的落成。

如此一人，履歷亮眼、學(xué)貫中西、脈通陸港，但同時(shí)，也包藏著一顆“狼子野心”。

2011年2月，朱樹豪身體抱恙，辭去新昌集團(tuán)主席職位，由其兒子接任。

誰(shuí)知，朱樹豪的第二代，只想專注發(fā)展高爾夫相關(guān)業(yè)務(wù)，無(wú)心接管公司主業(yè)。

同年7月，新昌集團(tuán)斥資32.48億港元收購(gòu)一家名為“新峰”的公司，交易完成后，加碼配售19億股新股，名頭是集資29億元用于發(fā)展兩塊地皮。

據(jù)股權(quán)穿透，“新峰”的股權(quán)，大比例由王英偉間接持有，一場(chǎng)股權(quán)混戰(zhàn)隨即展開。

在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，朱樹豪因病辭世，上述交易完成，王英偉吞下新昌集團(tuán)28.8%股權(quán)，而原新昌掌門人朱樹豪家族的55.5%股權(quán)，被大幅攤薄至10.4%。

然而，就在朱樹豪的二代，展開股權(quán)反擊參與混戰(zhàn)的同時(shí)。

一劑猛毒，被灌進(jìn)新昌集團(tuán)的口中。

“星悅南岸” 充滿希望

2011年，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在經(jīng)歷第2輪上漲周期，私人住宅售價(jià)反超1997年高峰。

這是最好的時(shí)代，對(duì)岸的內(nèi)地，地產(chǎn)市場(chǎng)同樣在經(jīng)歷“黃金時(shí)代”。

但與香港相比，內(nèi)地的房地產(chǎn)始終處于價(jià)值洼地。

港資腰包鼓鼓，沒(méi)有理由拒絕這么一塊“富礦”，于是這一年，新昌集團(tuán)耗資18.28億元港幣，拿下遼寧省鐵嶺市一幅1.8平方公里的地塊。

相對(duì)于如火如荼的南方地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)北方的地皮價(jià)格，似乎大有上漲空間，新昌集團(tuán)認(rèn)為這是絕好的投資機(jī)會(huì)。

鐵嶺新城，始建于2006，總面積22平方公里。累計(jì)投資260億元，建筑面積700萬(wàn)平方米，新昌集團(tuán)在這里，準(zhǔn)備了一場(chǎng)“降維打擊”。

按照計(jì)劃，新項(xiàng)目將包含零售、娛樂(lè)、觀光旅游、酒店、國(guó)際學(xué)校、水上樂(lè)園、住宅、辦公樓及會(huì)展設(shè)施的綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目取名為“星悅南岸”。

“星悅南岸”落成后，將成為東北地區(qū)首個(gè)全年?duì)I運(yùn)的水上娛樂(lè)設(shè)施。

如此劍走偏鋒的項(xiàng)目規(guī)劃，新昌集團(tuán)的王英偉顯得很有信心：

“如果整個(gè)大的商業(yè)模式能成功，我相信會(huì)有很多二三線城市來(lái)找我，就像當(dāng)年我做了新天地，每個(gè)城市都讓我去做新天地。”

在王英偉的設(shè)想中，鐵嶺星悅南岸將成為一個(gè)標(biāo)本，未來(lái)可以在全國(guó)鋪開。

此后，新昌集團(tuán)在內(nèi)地，相繼盤下另外5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分別位于北京、泰安、佛山、廣州、天津。

一副大棋鋪開，但此時(shí)的新昌集團(tuán)，在股權(quán)亂斗之下，現(xiàn)金流時(shí)刻緊繃，受不了半點(diǎn)差池。

但是，壓垮駱駝的最后一棵稻草，正從空中緩緩飄落。

被詛咒的“星悅南岸”

2013年，“星悅南岸”項(xiàng)目所在地，突然登上各大頭條。

華爾街日?qǐng)?bào)撰文表示：

這座歷時(shí)7年、耗資260億元的新城，正在成為新“鬼城”。

多方記者走訪后表示，這座號(hào)稱有10萬(wàn)人居住的新城，實(shí)際商品房入住率最多不超過(guò)20%。

隨后，相關(guān)報(bào)道大肆傳播：

“這里只有房地產(chǎn)，建了沒(méi)人買，買了沒(méi)人住，如此傳導(dǎo)下去，未來(lái)令人擔(dān)憂?！?/p>

消息傳到香港，投資者紛紛質(zhì)疑，“星悅南岸”這個(gè)位于東北的水上娛樂(lè)設(shè)施，客從何來(lái)？

不論王英偉如何解釋，大量資金從二級(jí)市場(chǎng)抽離，鐵嶺“星悅南岸”被迫停工，而就在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，新昌集團(tuán)的股權(quán)亂戰(zhàn)，正在決出勝負(fù)。

2014年5月，朱樹豪的二代決定出售股權(quán)，但是，他并不準(zhǔn)備向王英偉妥協(xié)，轉(zhuǎn)手將所持有的股份，出售給天津物產(chǎn)集團(tuán)旗下的瑞安投資有限公司。

至此，王英偉奪權(quán)計(jì)劃失敗，只能屈居第二大股東，自覺沒(méi)趣，于一年后的15年9月辭任，離開了經(jīng)營(yíng)8年的新昌集團(tuán)。

王英偉出走后，其留下的經(jīng)營(yíng)思路，讓新昌集團(tuán)的資金鏈再次受到重創(chuàng)。

因?yàn)椴俦P過(guò)得意之作“上海新天地”，其一直保持著一股“商業(yè)先行”傲氣，先修筑基礎(chǔ)設(shè)施，帶商業(yè)起來(lái)后，再造住房。

據(jù)悉，“星悅南岸”開盤前夕，王英偉卻選擇“封盤”：

“我就讓銷售隊(duì)伍帶著客戶去看，但不賣，等到水上世界和商業(yè)一起開了，再賣第一期住宅?！?/p>

王英偉的“傲嬌”，使得新昌集團(tuán)失去了資金回流的機(jī)會(huì)，此后，由于資金鏈問(wèn)題，“星悅南岸”幾度開開停停，負(fù)面報(bào)道不斷出現(xiàn)，據(jù)悉，鐵嶺公安局接到投訴，“星悅南岸”已持續(xù)拖欠農(nóng)民工工資110萬(wàn)元。

新昌集團(tuán)已然陷入旋渦。

拉不住的頹勢(shì)

漩渦之中，投資者們發(fā)現(xiàn)，新昌集團(tuán)之前耗資133.26億港元收購(gòu)的6個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，除了北京項(xiàng)目有盈利能力之外，其他幾處均處于沒(méi)有產(chǎn)出的狀態(tài)。

一處位于廣州佛山的“星悅水岸”，幾乎就是鐵嶺項(xiàng)目的翻版。

終于，弦斷了，重?fù)魜?lái)臨，2016年，新昌集團(tuán)出現(xiàn)虧損3950萬(wàn)港元，當(dāng)年9月，國(guó)際空頭聞風(fēng)而動(dòng)，匿名發(fā)布了一篇報(bào)告「Error 404: Tenants not Found」（錯(cuò)誤404：居住者不見了）。

其文中，詳細(xì)列舉了新昌集團(tuán)在內(nèi)地項(xiàng)目的窘境，直指新昌集團(tuán)股東，將公司作為“私人廢物區(qū)”，收納“有毒資產(chǎn)”，迫害中小股民利益，并給出投資建議「Strong Sell」（強(qiáng)烈賣出）。

文章一出，做空者狙擊成功，新昌集團(tuán)股價(jià)腰斬。

次年2017，新昌虧損7.74億港元，當(dāng)年4月，股票停牌，僅一年后，2018年上半年虧損達(dá)到7.05億港元。

再也收不住的頹勢(shì)，新昌集團(tuán)開始斷臂求生，2018年，新昌集團(tuán)在網(wǎng)上公開拍賣6棟住宅，結(jié)果流拍，一個(gè)月后，再次嘗試拍賣，再次流拍。

某財(cái)經(jīng)評(píng)論發(fā)文評(píng)述：

搖搖欲墜的新昌集團(tuán)，正拿著三流項(xiàng)目尋找著一流開發(fā)商，難度不言而喻。

受制于在內(nèi)地的激進(jìn)擴(kuò)張，新昌發(fā)生4.5億美元的債務(wù)違約。

違約事件之后，新昌集團(tuán)再次陷入清盤的困局，北京、泰安等項(xiàng)目被凍結(jié)扣押，層層重壓下，股票一直未能得到復(fù)盤。

2019年8月9日，香港上市委員會(huì)援引《上市規(guī)則》，取消新昌集團(tuán)在聯(lián)交所的上市地位。

于是，2019年，過(guò)完，新昌集團(tuán)的股票正式消失。

以上，新昌集團(tuán)距百年老店，似乎只差一步之遙，但俗話講“行百里者半九十”。

混亂的股權(quán)之爭(zhēng)中，喝下猛毒的新昌集團(tuán)，倒在了黎明之前。

結(jié)合現(xiàn)在的房地產(chǎn)局勢(shì)，不論是充滿希望也好，無(wú)限悲觀也好。

時(shí)刻如履薄冰，才是永遠(yuǎn)的真理。