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來(lái)源：樓市新觀   2020年03月18日

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當(dāng)前的樓市對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，真沒(méi)一件省心的事。

首先，“房住不炒”的調(diào)控依然保持緊繃，尤其是針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的金融緊縮政策絲毫未松，房企融資難、融資貴的現(xiàn)象依然普遍存在；其次，黑天鵝沖擊之下，樓市徹底“停擺”，開(kāi)發(fā)商遭遇史無(wú)前例的“浩劫”——連續(xù)近3個(gè)月房子“滯銷”，回款艱難，疊加巨額到期債務(wù)待償還，開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題突出。尤其是一眾中小房企，更為致命，隨時(shí)有破產(chǎn)倒閉風(fēng)險(xiǎn)；再者，多地出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商期待的“救市”政策被撤回，調(diào)控未松反嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商更“添堵”。

如果你認(rèn)為這就是最壞的情況，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。最近幾天，樓市又迎2大巨變，開(kāi)發(fā)商真正的“苦日子”來(lái)了。依專家之言，這2大巨變可都比房?jī)r(jià)下跌更尷尬，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商這次想實(shí)現(xiàn)咸魚(yú)“翻身”恐怕會(huì)很難。多位專家和機(jī)構(gòu)更斷言，半個(gè)月后房企間的“打折賣房”行為就會(huì)密集上演，這比之前預(yù)期的整整提前半個(gè)月兌現(xiàn)。

第一個(gè)巨變：“壯士斷腕”破除“房地產(chǎn)依賴癥”的海南，在全國(guó)率先實(shí)現(xiàn)“現(xiàn)房銷售”。雖然這個(gè)政策目前不是全國(guó)性的，但是對(duì)于三十年幾乎未變的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，堪稱巨變，且釋放的信號(hào)更巨。

之前的“期房預(yù)售”模式不需要科普相信大家也都了解，這個(gè)模式對(duì)開(kāi)發(fā)商極為有利，甚至可以讓有些房企“空手套白狼”——自己不出一分錢，利用銀行貸款和購(gòu)房者的首付房款完成從拿地到建房再到銷售的全鏈條“收割”。但這個(gè)模式顯然對(duì)購(gòu)房者并不友好，錢先交后拿房，最長(zhǎng)可能需要3年，對(duì)此購(gòu)房者還不得不接受。更不公平的是，購(gòu)房者交房后的房屋質(zhì)量問(wèn)題維權(quán)更難。

現(xiàn)房銷售其實(shí)不是新鮮事，此前全國(guó)其他一些城市都有過(guò)嘗試，但鮮有推行下去。究其根本“現(xiàn)房銷售”對(duì)開(kāi)發(fā)商不利，于開(kāi)發(fā)商而言是資金成本的全面提升，這個(gè)模式全國(guó)推廣，超過(guò)9成的中小房企或被淘汰出局，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)而言，是不堪承受的。因此，注定了它的推行與推廣必然是溫水煮青蛙式的，要慢慢來(lái)。

如今海南率先在全省推行“現(xiàn)房銷售”模式，釋放三個(gè)積極信號(hào)：一、黑天鵝沖擊的關(guān)鍵時(shí)期，海南依然“逆風(fēng)”收緊調(diào)控，說(shuō)明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的改革迫在眉睫。更預(yù)示著那些對(duì)地產(chǎn)依賴較大的城市，未來(lái)大概率都會(huì)走“現(xiàn)房銷售”削減房地產(chǎn)的道路；

二、“期房預(yù)售”到“現(xiàn)房銷售”房地產(chǎn)核心制度的改革，是國(guó)家保障、重視剛需利益的最好體現(xiàn)。因?yàn)椤艾F(xiàn)房銷售”制度下，我們常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，買到爛尾樓的問(wèn)題，均能有效化解；

三、對(duì)中小房企是一次莫大的考驗(yàn)，有些企業(yè)可能要做好長(zhǎng)期過(guò)“苦日子”的準(zhǔn)備了——“現(xiàn)房銷售”能有效加速行業(yè)洗牌，資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題突出的開(kāi)發(fā)商日子會(huì)更難過(guò)，建房技術(shù)不到位的開(kāi)發(fā)商也會(huì)被購(gòu)房者徹底“拋棄”，市場(chǎng)的“優(yōu)勝劣汰”會(huì)對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一次徹底的“凈化”。某種層面來(lái)說(shuō)，這也有利于購(gòu)房者，房企都在勤修內(nèi)功，老百姓買到好房子的概率大大增加。

第二個(gè)巨變：3月12日，國(guó)務(wù)院宣布“土地新政”：下放土地審批權(quán)——首批試點(diǎn)北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等8個(gè)省市下放“永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)”，試點(diǎn)期限1年。

啥意思？大白話說(shuō)就是，大城市周邊的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地入市了，即這些土地可以作為建設(shè)用地、工業(yè)用地等基礎(chǔ)設(shè)施用地入市，也可以作為商品房用地入市——大城市擴(kuò)張的大門(mén)就此打開(kāi)了。

過(guò)去二三十年，很多大城市，尤其是北上廣深等一線城市，土地開(kāi)發(fā)被迫進(jìn)入到“存量時(shí)代”，土地供應(yīng)量越來(lái)越少，且都有上限，這些城市現(xiàn)在都是樓越蓋越高，而不是向外圍擴(kuò)散發(fā)展，這導(dǎo)致很多城市容積率被迫提升。事實(shí)上，這也是高房?jī)r(jià)形成的根本原因之一，有限的土地供應(yīng)，但購(gòu)房需求日益增加，開(kāi)發(fā)商每年建造的新房供不應(yīng)求，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)一年更比一年高。

關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)家祭出“土地新政”大招，對(duì)房?jī)r(jià)、對(duì)開(kāi)發(fā)商有何影響？首先，以上首期試點(diǎn)的8個(gè)城市未來(lái)都會(huì)獲得大量新增土地，誠(chéng)然地方能因此獲得更多的賣地收入，一方面能有效對(duì)沖“黑天鵝”帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，另一方面會(huì)降低城市的容積率，能有效助力大城市吸引人才，業(yè)內(nèi)專家預(yù)估，未來(lái)中國(guó)將崛起一大批人口超過(guò)2000萬(wàn)的中心城市；

其次，大量新增土地入市，意味著新房供應(yīng)會(huì)加大，不言而喻，這利空城市的整體房?jī)r(jià)，尤其是舊城區(qū)改造的價(jià)值會(huì)降低，房?jī)r(jià)利空更甚。但不意味著房?jī)r(jià)會(huì)“一刀切”地有降低趨勢(shì)，中心城市的核心區(qū)域，隨著高端人才的涌入，購(gòu)房需求也會(huì)大增，這反而會(huì)導(dǎo)致這些核心地段優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的升值。

再者，大量新增土地入市，利空城市整體房?jī)r(jià)，這意味著開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也會(huì)被進(jìn)一步拉低，開(kāi)發(fā)商的資金缺口會(huì)更大。尤其是這兩年高價(jià)地項(xiàng)目、地王項(xiàng)目，在“黑天鵝”沖擊下，房子性價(jià)比本來(lái)就不高，現(xiàn)在購(gòu)房者大舉減少，這些項(xiàng)目就更賣不掉了，很多無(wú)背景、無(wú)實(shí)力的中小房企資金鏈已經(jīng)岌岌可危了。

綜上所述，開(kāi)發(fā)商當(dāng)前可謂“四面受敵”：前有“黑天鵝”重創(chuàng)，房子滯銷回款困難；后有高額待還債務(wù)逼近；當(dāng)前樓市2大巨變，昭示開(kāi)發(fā)商未來(lái)可能面臨“現(xiàn)房銷售”的二次打擊和大量新增土地入市帶來(lái)的房?jī)r(jià)利空，企業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)驟降，這比房?jī)r(jià)下跌更尷尬。

用實(shí)干家曹德旺的一句話來(lái)說(shuō)就是，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在是前后遭夾擊，但又孤獨(dú)無(wú)依，只能靠自己來(lái)“救”自己了。如何救其實(shí)此前已經(jīng)有房企已經(jīng)打板了：打折促銷降價(jià)賣房，以價(jià)換量快速增加回款，補(bǔ)充現(xiàn)金流，渡過(guò)難關(guān)。

至于房企間的“打折降價(jià)潮”何時(shí)會(huì)出現(xiàn)，有專家也給出了明確答案：從目前各大城市復(fù)工后的樓市表現(xiàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的處境依然不容樂(lè)觀，售樓處漸次開(kāi)放，但是依舊門(mén)可羅雀，看房者寥寥無(wú)幾。這其實(shí)很好理解，當(dāng)前階段大家都剛從閉關(guān)中解脫出來(lái)，現(xiàn)在更注重生產(chǎn)工作賺錢養(yǎng)家，買房的需求即使強(qiáng)烈也只能往后延。

因此很多房企透露半個(gè)月后有制定“打折降價(jià)促銷”策略的計(jì)劃，這比原計(jì)劃提前半個(gè)月左右。側(cè)面說(shuō)明了，開(kāi)發(fā)商這次想“翻身”真的很難。

新房市場(chǎng)回暖慢，其實(shí)二手房市場(chǎng)的情況也不樂(lè)觀，筆者了解到的幾個(gè)三四線城市的情況不僅證實(shí)了這一說(shuō)法，還釋放了不一樣的信號(hào)——這些城市現(xiàn)階段賣房者比購(gòu)房者多好幾倍，而且二手房掛牌價(jià)都面臨1-2成的下滑。這也很好理解，經(jīng)此一役，不管是創(chuàng)業(yè)者、生產(chǎn)者還是多套房還貸者，打擊都不小，很多人可能面臨重大資金缺口，他們最終的做法無(wú)非和開(kāi)發(fā)商一樣是賣房自救，而一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的只有居住屬性的房產(chǎn)，注定了沒(méi)有投資價(jià)值，肯定率先被掛上交易市場(chǎng)。

開(kāi)發(fā)商的“苦日子”還沒(méi)到頭，現(xiàn)在打折賣房也可能提前兌現(xiàn)，作為購(gòu)房者我們應(yīng)該作何打算呢？是繼續(xù)“捂緊錢包”還是“跑步進(jìn)場(chǎng)”？

我經(jīng)常說(shuō)的一句話就是，在所有的商品中，房子是最值得花時(shí)間去研究的。因?yàn)榉孔涌們r(jià)高，購(gòu)買難度大，很多人辛苦一輩子可能只有一次購(gòu)買經(jīng)歷。剛需子彈少，因此必須格外珍惜出手機(jī)會(huì)。

當(dāng)前階段誰(shuí)有利誰(shuí)不利已經(jīng)擺明了，這個(gè)時(shí)候我們要清晰認(rèn)識(shí)到一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商一定比購(gòu)房者更急，有些城市耐心等一等不是壞事，尤其是經(jīng)濟(jì)、樓市受此次風(fēng)波影響最嚴(yán)重的三四線城市，因?yàn)閹?kù)存大，且春節(jié)期間的購(gòu)房需求未釋放，短期內(nèi)市場(chǎng)下行壓力很大，購(gòu)房者最佳出手時(shí)機(jī)未到。

但我們也要清醒認(rèn)識(shí)到，有些城市其實(shí)不能等，比如上文提到的有大量新增土地入市的一二線城市，未來(lái)雖然新房供應(yīng)有加大趨勢(shì)，但是核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然炙手可熱，一套難求，在這些城市如果有購(gòu)房需求，恰巧現(xiàn)在又能碰到性價(jià)比高的促銷房源，作為剛需居住買入，真的沒(méi)必要再等下去了。一方面，機(jī)會(huì)難得，另一方面，真等到購(gòu)房需求集中釋放再買可能就晚了，因?yàn)槭袌?chǎng)上看房者一旦增多，開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主就有可能立刻提價(jià)。