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住宅式公寓、商務(wù)公寓、商辦公寓、產(chǎn)辦公寓，上一期房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象調(diào)查中，我們揭示了部分開(kāi)發(fā)商將商辦公寓當(dāng)作商務(wù)公寓售賣(mài)的亂象。

本期，奧一實(shí)測(cè)研究院團(tuán)隊(duì)再以暗訪形式，跟隨深圳市不同房地產(chǎn)中介公司的中介，走訪南山區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)等多個(gè)樓盤(pán)，調(diào)查氣球貸、假流水等問(wèn)題。

中介忽悠客戶注冊(cè)空殼公司購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)辦公寓

糯家中介帶記者來(lái)到華聯(lián)城市中心，告訴記者如果想要買(mǎi)房，“開(kāi)發(fā)商可以幫忙注冊(cè)公司，最快三天，最晚一個(gè)多星期，只需要繳納2550元?！?/p>

產(chǎn)辦公寓的土地性質(zhì)一般為產(chǎn)業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限大多是50年。這類(lèi)公寓不允許個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)，只能以企業(yè)名義購(gòu)買(mǎi)。那產(chǎn)辦公寓究竟好不好呢？

和商辦公寓相比，產(chǎn)辦公寓不僅無(wú)法落戶，沒(méi)有學(xué)位，也沒(méi)有獨(dú)立的小紅本，一般是整棟整個(gè)園區(qū)統(tǒng)一一本證。并且，從第四年開(kāi)始，作為持有成本，產(chǎn)辦公寓每年都需要交0.84%的房產(chǎn)稅，而商務(wù)公寓和商辦公寓都無(wú)需交稅。

目前產(chǎn)辦公寓在市面上主要的交易方式多為轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃、合作建房和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓方式采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)蓹?quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)法貸款，買(mǎi)家想買(mǎi)就必須一次性付清全款。因此，想要轉(zhuǎn)手產(chǎn)辦公寓是大難題。買(mǎi)家買(mǎi)到手里，很有可能就砸在手里。

氣球貸，假流水普遍存在

銀行根據(jù)產(chǎn)權(quán)年限，對(duì)借款人所申請(qǐng)的貸款年限是有所限制的，購(gòu)房者不能選擇過(guò)長(zhǎng)的貸款年限，像公寓一般是10年貸款，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)月供壓力很大，很多銷(xiāo)售和中介推薦氣球貸來(lái)解決問(wèn)題。

奧一新聞?dòng)浾咴谏顕?guó)際萬(wàn)科和頌軒詢(xún)問(wèn)了一間56m2公寓，均價(jià)6.5萬(wàn)，總價(jià)362萬(wàn)。首付45%，163萬(wàn),貸款199萬(wàn)。正常按照十年按揭貸款，月供約為2.1萬(wàn)元。

而如果想要減小前期壓力，可以做氣球貸，月供約為1.3萬(wàn)元，雖然也是10年還完，但是是按照20年按揭貸款，到了第十年最后一個(gè)月，買(mǎi)家需要一次性?xún)斶€完本金和利息。

端慧苑，天匯城，廣源大廈銷(xiāo)售和德佑，樂(lè)有家，美凱龍愛(ài)家中介都有向奧一新聞?dòng)浾咛峒皻馇蛸J，尤其是在客戶表明月供壓力大的情況下，而對(duì)于氣球貸的風(fēng)險(xiǎn)，除了德佑，其他房地產(chǎn)中介與銷(xiāo)售均未詳細(xì)介紹。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，氣球貸尾期還款額高，支付利息多。貸款期限結(jié)束時(shí)，客戶必須考慮是一次性還清尾款，還是將尾款按新的預(yù)期年化利率轉(zhuǎn)換為傳統(tǒng)的分期貸款。

如果償還不起氣球貸的尾款，就不得不續(xù)貸，如果續(xù)貸時(shí)貸款預(yù)期年化利率過(guò)高或客戶信用記錄受損，可能就無(wú)法續(xù)貸。這時(shí)，客戶只好賣(mài)房來(lái)償還氣球貸尾款，落得房財(cái)兩空。

在和頌軒銷(xiāo)售算完房?jī)r(jià)的情況下，記者表示流水不夠，銷(xiāo)售說(shuō)，首付夠的情況下，流水是小問(wèn)題。

樂(lè)有家和德佑中介也提到，可以讓父母每月往卡里打錢(qián)刷流水，銀行只查近半年流水，只需要流水可以超過(guò)月供兩倍，就能從銀行貸到款。貸款時(shí)，銀行問(wèn)起來(lái)，說(shuō)是額外收入就可以。除此之外，平時(shí)可以開(kāi)張信用卡經(jīng)常使用，讓征信看起來(lái)更好，更容易從銀行貸到款。

華聯(lián)城市中心銷(xiāo)售說(shuō)，公寓貸款是商業(yè)貸款，銀行審批不會(huì)像住宅貸款那么嚴(yán)格。并且每個(gè)銀行要求不同，像北京銀行對(duì)顧客流水只要求達(dá)到單倍流水就可以。

中原地產(chǎn)中介還表示，可將收入情況、社保記錄、征信記錄交于中原地產(chǎn)公司貸款部進(jìn)行提前審核資質(zhì)，看后續(xù)銀行能不能批下相關(guān)的貸款，中介還可以幫忙聯(lián)系金融機(jī)構(gòu)幫忙辦理貸款。

編輯:賴(lài)美弘

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來(lái)源:奧一新聞

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